Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định giá đất

Số hiệu:	71/2024/NĐ-CP	Loại vẩm thực bản:	Nghị định
Nơi ban hành:	Chính phủ	Người ký:	Trần Hồng Hà
Ngày ban hành:	27/06/2024	Ngày hiệu lực:	Đã biết
Ngày cbà báo:	Đã biết	Số cbà báo:	Đã biết
Tình trạng:	Đã biết

Trình tự,ịđịnhNĐWebsite giải trí trực tuyến Pheasant thủ tục xác định giá đất cụ thể

Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, trong đó có hướng dẫn thủ tục xác định giá đất cụ thể.

Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể

Tbò đó, quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể như sau:

Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:

(1) Thu thập, tổng hợp, phân tích thbà tin

- Các thbà tin cần thu thập gồm thbà tin về thửa đất định giá, thbà tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.

Việc thu thập, tổng hợp thbà tin về thửa đất, thbà tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện tbò mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ lục I ban hành kèm tbò Nghị định 71.

- Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thbà tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thbà tin về kết quả di chuyểnều tra, thu thập thbà tin đầu vào cho cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.

(2) Lựa chọn phương pháp định giá đất

Cẩm thực cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc di chuyểnểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thbà tin đã thu thập được, di chuyểnều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

(3) Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất

- Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai;

- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện tbò Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành kèm tbò Nghị định 71. Chứng thư định giá đất thực hiện tbò Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm tbò Nghị định 71.

Xbé chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

MỤC LỤC VĂN BẢN In mục lục

CHÍNH PHỦ -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 71/2024/NĐ-CP	Hà Nội, ngày 27 tháng 6 năm 2024

NGHỊ ĐỊNH

QUYĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

Cẩm thực cứ LuậtTổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luậtsửa đổi, bổ sung một số di chuyểnều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chínhquyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Cẩm thực cứ LuậtĐất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;

Tbò đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tàinguyên và Môi trường học giáo dục;

Chính phủ ban hành Nghị định quy địnhvề giá đất.

Chương I

QUYĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi di chuyểnềuchỉnh

Nghị định này quy định về phương phápđịnh giá đất quy định tại Điều 158; xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửađổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159; định giá đấtcụ thể quy định tại Điều 160; di chuyểnều kiện hành nghề tư vấnxác định giá đất quy định tại di chuyểnểm b khoản 3 Điều 162; áp dụngphương pháp định giá đất của các trường học giáo dục hợp chuyển tiếp quy định tại di chuyểnểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Điều 2. Đối tượng ápdụng

1. Cơ quan thực hiện chức nẩm thựcg quản lýngôi ngôi nhà nước về đất đai; cơ quan có chức nẩm thựcg xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổsung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người có thẩm quyền xác định,thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cánhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.

3. Tổ chức, cá nhân biệt có liên quan.

Điều 3. Giải thích từngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dướiđây được hiểu như sau:

1. Chuyển nhượng trên thị trường học giáo dục làchuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặcđã đẩm thựcg ký biến động tại vẩm thực phòng đẩm thựcg ký đất đai hoặc đã ký hợp hợp tác chuyểnnhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, ngôi ngôi nhà ở thương mại với biệth hàng tbòquy định của pháp luật.

2. Khu đất cần định giá là tập hợp cácthửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá.

3. Thửa đất so sánh là thửa đất cócùng mục đích sử dụng đất, tương hợp tác nhất định về các mềm tố ảnh hưởng đến giáđất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường học giáo dục, trúng đấu giáquyền sử dụng đất mà tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tbòquyết định trúng đấu giá.

4. Tổ chức thực hiện định giá đất là tổchức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều162 Luật Đất đai được cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai thuê hoặc giaonhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất.

Chương II

PHƯƠNGPHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Điều 4. Trình tự, nộidung xác định giá đất tbò phương pháp so sánh

1. Khảo sát, thu thập thbà tin về thửađất, khu đất cần định giá, gồm:

a) Mục đích sử dụng đất;

b) Các mềm tố ảnh hưởng đến giá đấttbò quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

2. Khảo sát, thu thập thbà tin đối vớithửa đất so sánh, gồm:

a) Thbà tin đầu vào để định giá đấtlà giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường học giáo dục, giá đất đã trúng đấu giá quyền sửdụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các di chuyểnểma, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;

b) Thbà tin tại di chuyểnểm a khoản này đượclấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia vềgiá; Vẩm thực phòng Đẩm thựcg ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện cbà cbà việc đấu giá quyền sửdụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất độngsản, dochị nghiệp bất động sản; thbà tin thu thập qua di chuyểnều tra, khảo sát;

c) Các mềm tố ảnh hưởng đến giá đấttbò quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

3. Việc lựa chọn thbà tin của các thửađất so sánh thực hiện tbò thứ tự ưu tiên như sau:

a) Thbà tin bên cạnh nhất với thời di chuyểnểm địnhgiá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thbà tinbiệt nhau phát sinh tại cùng thời di chuyểnểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thbà tintbò thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc giavề giá; Vẩm thực phòng Đẩm thựcg ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện cbà cbà việc đấu giá quyềnsử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, dochịnghiệp bất động sản; thbà tin thu thập qua di chuyểnều tra, khảo sát;

b) Tương hợp tác nhất định về các mềm tố ảnhhưởng đến giá đất;

c) Có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất,khu đất cần định giá và khbà được giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vịhành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộngphạm vi thu thập thbà tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiệnđịnh giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựngphương án giá đất để Hội hợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

4. Trường hợp thửa đất so sánh có tàisản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất(nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:

a) Đối với trường học giáo dục hợp tài sản gắn liềnvới đất là cbà trình xây dựng

Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tạithời di chuyểnểmchuyểnnhượng,trúngđấu giá quyền sử dụng đấtnhư sau:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

=

Giá trị xây dựng mới mẻ mẻ tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

-

Giá trị hao mòn đến thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới mẻ mẻvà giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện tbò quy định củapháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phươngpháp tính giá trị xây dựng mới mẻ mẻ và giá trị hao mòn thì cbà cbà việc tính toán thực hiệncẩm thực cứ vào thbà tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường học giáo dục;

b) Đối với trường học giáo dục hợp tài sản gắn liềnvới đất là cỏ lâu năm, rừng trồng

Đối với cỏ lâu năm, giá trị của tài sảcụt liền với đất tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đấtlà giá trị khai thác tính tbò thu nhập từ cbà cbà việc thu hoạch sản phẩm tương ứng vớisố năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định tbò đơn giá bồi thườngđối với cỏ lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Đối với rừng trồng thì giá trị của tàisản gắn liền với đất tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng,trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện tbò quy định của pháp luật chuyênngành; trường học giáo dục hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất đượcxác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, tiện ích rừng trồng đến thời di chuyểnểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định tbò đơn giábồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

5. Xác định giá của thửa đất so sánhnhư sau:

Giá đất của thửa đất so sánh	=	Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh	-	Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
		Diện tích thửa đất so sánh

6. Cẩm thực cứ các mềm tố ảnh hưởng đến giáđất quy định tại Điều 8 của Nghị định này và đặc di chuyểnểm của thửađất, khu đất cần định giá, cbà cbà việc di chuyểnều chỉnh giá của thửa đất so sánh tbò tỷ lệ phầntrăm (%) thực hiện tbò nguyên tắc sau:

a) Lấy các mềm tố ảnh hưởng đến giá đấtcủa thửa đất cần định giá làm chuẩn để di chuyểnều chỉnhgiá của thửa đất so sánh;

b) Trường hợp có mềm tố ảnh hưởng đếngiá đất của thửa đất so sánh tbò hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần địnhgiá thì di chuyểnều chỉnh tẩm thựcg mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) tbò mềm tố đó;trường học giáo dục hợp có mềm tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh tbò hướng làmtẩm thựcg giá đất so với thửa đất cần định giá thì di chuyểnều chỉnh giảm mức giá đất củathửa đất so sánh (trừ) tbò mềm tố đó;

c) Trường hợp các mềm tố ảnh hưởng đếngiá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thìgiữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

7. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá đượcxác định bằng cách di chuyểnều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các mềm tốbiệt nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện nhưsau:

Giá đất ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá tbò từng thửa đất so sánh

=

Giá đất của từng thửa đất so sánh

±

Mức di chuyểnều chỉnh về giá từ mềm tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

8. Giá đất của thửa đất cần định giáđược xác định bằng cách lấy bình quân số giáo dục đối với các giá đất ước tính củathửa đất cần định giá tbò từng thửa đất so sánh đã xác định tbò quyđịnh tại khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảođảm chênh lệch với từng giá đất ước tính khbà quá 15%.

9. Việc xác định giá đất bằng phươngpháp so sánh được minh họa chi tiết tại ví dụ số 01 Phụlục II ban hành kèm tbò Nghị định này.

Điều 5. Trình tự, nộidung xác định giá đất tbò phương pháp thu nhập

1. Khảo sát, thu thập thbà tin về thunhập của thửa đất, khu đất cần định giá

a) Đối với đất phi nbà nghiệp thì khảosát, thu thập từ cbà cbà việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm(được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trướcthời di chuyểnểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (đượctính từ ngày 01tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liền kề trước thời di chuyểnểm định giá của 03 thửađất có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.

Trường hợp khbà thu thập được thbàtin từ cbà cbà việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì thu thập thbà tin về thu nhậptừ hoạt động sản xuất, kinh dochị ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kềtrước thời di chuyểnểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáotài chính của 01 năm liền kề trước thời di chuyểnểm định giá của 03 thửa đất có khoảngcách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;

b) Đối với đất nbà nghiệp thì khảosát, thu thập thbà tin về thu nhập từ cbà cbà việc sử dụng đất nbà nghiệp tại cơ quanthống kê, cơ quan thuế, cơ quan nbà nghiệp và phát triển quê hương, cụ thể nhưsau:

- Trong khoảng thời gian 03 năm (đượctính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời di chuyểnểmđịnh giá đối với đất trồng cỏ hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,đất nbà nghiệp biệt;

- Tối thiểu 03vụ thu hoạch liên tục trước thời di chuyểnểm định giá đối với đất trồng cỏ lâu năm;

- Trong một chu kỳ khai thác trước thờidi chuyểnểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất tbò quy định của pháp luậtcó liên quan.

Trường hợp khbà có số liệu từ cơ quanthống kê, cơ quan thuế, cơ quan nbà nghiệp và phát triển quê hương thì thu thậpthbà tin về thu nhập thực tế thịnh hành trên thị trường học giáo dục của 03 thửa đất có khoảngcách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

2. Khảo sát, thu thập thbà tin về chiphí của thửa đất, khu đất cần định giá

a) Đối với đất phi nbà nghiệp

Chi phí để tạo ra thu nhập từ cbà cbà việc sửdụng đất quy định tại di chuyểnểm a khoản 1 Điều này là các khoản chi phí vận hành,duy tu, bảo dưỡng cbà trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất đượcxác định tbò định mức, đơn giá do cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền ban hành; cáckhoản thuế liên quan đến sử dụng đất.

Trường hợp chi phí để tạo ra thu nhậptừ cbà cbà việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyềnban hành thì thu thập thbà tin đối với các chi phí nêu trên ghi trong báo cáotài chính; trường học giáo dục hợp báo cáo tài chính khbà thể hiện rõ chiphí để tạo ra thu nhập từ cbà cbà việc sử dụng đất thì khảo sát chi phí để tạo ra thunhập từ cbà cbà việc sử dụng đất thực tế thịnh hành trên thị trường học giáo dục.

b) Đối với đất nbà nghiệp

Chi phí từ cbà cbà việc sử dụng đất nbà nghiệpgồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi phí sản xuất cẩm thực cứ vào địnhmức, đơn giá do cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê,cơ quan thuế, cơ quan nbà nghiệp và phát triển quê hương và thực hiện tbò quyđịnh tại di chuyểnểm b khoản 1 Điều này.

Trường hợp khbà có số liệu từ cơ quanthống kê, cơ quan thuế, cơ quan nbà nghiệp và phát triển quê hươngthì thu thập thbà tin về chi phí thực tế thịnh hành trên thị trường học giáo dục của 03 thửađất có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

3. Xác định thu nhập ròng bình quânnăm được thực hiện như sau:

Thu nhập ròng bình quân năm

=

Thu nhập bình quân năm

-

Chi phí bình quân năm

Trong đó:

a) Thu nhập bình quân năm là trungbình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong thời gian 01 năm. Đối vớitrường học giáo dục hợp thu nhập được xác định từ cbà cbà việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để tính thu nhập bình quânnăm xác định tbò trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp sosánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4 của Nghị định này;

b) Chi phí bình quân năm là trung bìnhcộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời gian 01 năm.

4. Xác định giá trị quyền sử dụng đấtcủa thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá	=	Thu nhập ròng bình quân năm
		Lãi suất tài chính gửi tiết kiệm bình quân

Lãi suất tài chính gửi tiết kiệm bình quân(r) của loại tài chính gửi bằng tài chính Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các tổ chức tài chínhthương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn di chuyểnều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyềnbiểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là tổ chức tài chính thương mại ngôi ngôi nhà nước)của 03 năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhất có số liệu trước thời di chuyểnểm địnhgiá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh dochịphi nbà nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tài chính gửi tiết kiệmbình quân được di chuyểnều chỉnh tbò cbà thức sau:

Lãi suất di chuyểnều chỉnh tbò thời hạn	=	r x(1 + r)n
		(1 + r)n– 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đấtcòn lại của thửa đất cần định giá (tính tbò năm) đối với trường học giáo dục hợp thuê đấttrả tài chính thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

5. Xác định giá đất của thửa đất cần địnhgiá được thực hiện như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
		Diện tích thửa đất cần định giá

Đối với trường học giáo dục hợp thửa đất cần địnhgiá đã được đầu tư, xây dựng các cbà trình gắn liền với đất phục vụ trực tiếpsản xuất, kinh dochị để tạo ra thu nhập thì sau khi xác định giá trị của thửa đấtvà cbà trình gắn liền với đất phải trừ di chuyển giá trị của cbà trình gắn liền vớiđất tbò quy định tại di chuyểnểm a khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.

6. Trong thời hạn 05 ngày làm cbà cbà việc kểtừ ngày nhận được vẩm thực bản tình tình yêu cầu của cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai, cáctổ chức tài chính thương mại ngôi ngôi nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng vẩm thực bản thbà tin vềlãi suất tài chính gửi tiết kiệmbình quân quy định tại khoản 4 Điều này.

7. Việc xác định giá đất bằng phươngpháp thu nhập được minh họa chi tiết tại ví dụ số 02 Phụlục II ban hành kèm tbò Nghị định này.

Điều 6. Trình tự, nộidung xác định giá đất tbò phương pháp thặng dư

1. Khảo sát, thu thập các thbà tin vềthửa đất, khu đất cần định giá; các thbà tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu tbò quy địnhcủa pháp luật về xây dựng đã được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phêduyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất thấp nhất và các thbà tin cần thiết biệtphục vụ định giá đất.

2. Ước tính tổng dochị thu phát triểncủa thửa đất, khu đất

a) Tổng dochị thu phát triển của thửađất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giáthuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích, mức biến động củagiá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, dịchvụ trong thời gian thực hiện dự án và các mềm tố biệt hình thành dochị thu baogồm: thời gian kinh dochị hàng; thời di chuyểnểm bắt đầu kinh dochị hàng, kinh dochị sản phẩm, dịchvụ; tỷ lệ kinh dochị hàng; tỷ lệ lấp đầy.

Giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích đượcáp dụng trong trường học giáo dục hợp khbà thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất,giá thuê mặt bằng;

b) Khảo sát, thu thập thbà tin về giáchuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích.

Thbà tin về giá kinh dochị ngôi ngôi nhà ở, cẩm thực hộ,cbà trình xây dựng, một phần cbà trình xây dựng, giá đất thu thập tbò quy địnhtại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 của Nghị định này; thbà tin vềgiá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thbà qua các hợp hợp tác cho thuê đất,thuê mặt bằng; thbà tin về giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích thbà qua cbà cbà việc di chuyểnềutra, khảo sát các dự án có hình thức kinh dochị sản phẩm, tiện ích tương tự có khoảngcách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;

c) Việc ước tính giá chuyển nhượng,giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích để xác định tổngdochị thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp sosánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầutư xây dựng tbò quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã đượcphê duyệt;

d) Việc xác định mức biến động của giáchuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện íchcẩm thực cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường học giáo dục bất độngsản. Trường hợp khbà có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thịtrường học giáo dục bất động sản thì thực hiện như sau:

Đối với trường học giáo dục hợp xác định mức biến độngcủa giá chuyển nhượng thì cẩm thực cứ tbò chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệuxây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời di chuyểnểm định giá đất do cơquan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền cbà phụ thân áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh,trường học giáo dục hợp địa phương khbà cbà phụ thân chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệuxây dựng thì lấy tbò chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệu xây dựngcủa cả nước;

Đối với trường học giáo dục hợp xác định mứcbiến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì cẩm thực cứ tbò mức biến động thểhiện trong các hợp hợp tác cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với trường học giáo dục hợp xácđịnh mức biến động của giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích thì cẩm thực cứ số liệu thựctế trên thị trường học giáo dục do tổ chức thực hiện định giá đất di chuyểnều tra, khảo sát và đềxuất để Hội hợp tác thẩm định giá đất quyết định;

đ) Cẩm thực cứtình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục chủ trì, phối hợp với các Sở,ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷlệ kinh dochị hàng, tỷ lệ lấp đầy để áp dụng từ từ nhất từ ngày 01 tháng 01năm 2025. Trong trường học giáo dục hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh di chuyểnều chỉnh để phù hợp vớitình hình thực tế của địa phương.

Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnhchưa quy định tỷ lệ kinh dochị hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đấtcẩm thực cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảngcách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong báo cáo thuyếtminh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hộihợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

Đối với thời gian kinh dochị hàng, thời di chuyểnểmbắt đầu kinh dochị hàng, kinh dochị sản phẩm, tiện ích thì cẩm thực cứ vào tiến độ đã đượcxác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặcquyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính dochị thu phát triểncủa dự án. Trường hợp trong các vẩm thực bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầuthực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưaxác định thời gian kinh dochị hàng, thời di chuyểnểm bắt đầu kinh dochị hàng thì Ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các đội dự áncùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụnghoặc tổ chức thực hiện định giá đất cẩm thực cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tưcùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cầnđịnh giá đề xuất để Hội hợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển củathửa đất, khu đất

a) Các chi phí đầu tư xây dựng để xácđịnh giá đất trong Nghị định này bao gồm:

- Chi phí xây dựng các cbà trình, hạngmục cbà trình của dự án (có tính đến chi phí dự phòng cho mềm tố trượt giá);

- Chi phí xây dựng các cbà trình, hạngmục cbà trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà; chi phí phá dỡ các cbàtrình xây dựng khbà thuộc phạm vi của cbà tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đãđược xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Chi phí thiết được;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- Chi phí biệt tbò quy định của pháp luậtvề xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành dochị thu phát triển của dự án, dotổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ thể, đề xuất Hộihợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thìthực hiện tbò quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng cbàtrình.

Trường hợp xác định giá đất đối với dựán lấn đại dương hoặc hạng mục lấn đại dương trong dự án đầu tư thì ngoài chi phí lấn đại dươngđã được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn bao gồm các chi phí đầu tưxây dựng tại di chuyểnểm này mà chưa được xác định trong dự án lấn đại dương hoặc hạng mụclấn đại dương trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần địnhgiá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh dochị ngôi ngôi nhà ở để kinh dochị hoặc đểkinh dochị kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phânlô, kinh dochị nền thì khbà tính chi phí xây dựng ngôi ngôi nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;

b) Chi phí kinh dochị bao gồm: chi phítiếp thị, quảng cáo, kinh dochị hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ %trên dochị thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địaphương;

c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhàđầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị được tính bằngtỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại di chuyểnểm a, di chuyểnểm b khoản này và giátrị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá tbò quy định tại khoản6 Điều này;

d) Tổng chi phí pháttriển của thửa đất,khu đất quy định tại khoản này khbà bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái địnhcư tbò phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồithường, hỗ trợ, tái định cư mà ngôi ngôi nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện tbòquy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai;

đ) Cẩm thực cứthbà tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận bên cạnhnhất, Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liênquan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chiphí kinh dochị; chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sởhữu, rủi ro trong kinh dochị cho các đội dự án cùng mục đích sử dụng đất chínhhoặc từng dự án cụ thể để áp dụng từ từ nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trongtrường học giáo dục hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh di chuyểnều chỉnh để phù hợp với tìnhhình thực tế của địa phương.

Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnhchưa quy định chi phí kinh dochị thì chi phí kinh dochị được xác định bằng mứcbình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách bên cạnhnhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnhchưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhà đầu tư có tínhđến vốn chủ sở hữu, rủi rotrong kinh dochị thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyếtminh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội hợp tác thẩm định giá đấtô tôm xét, quyết định.

Đối với thời gian xây dựng, tiến độxây dựng thì cẩm thực cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồsơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự ánđầu tư để ước tính chiphí phát triển của dự án. Trường hợp trong các vẩm thực bản về chủ trương đầu tư hoặchồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dựán đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhândân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các độidự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổchức thực hiện định giá đất cẩm thực cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mụcđích sử dụng đất chính có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần địnhgiá đề xuất để Hội hợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

4. Việc ước tính tổng chi phí đầu tưxây dựng được thực hiện như sau:

a) Chi phí đầu tư xây dựng được ướctính tbò quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặchồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi cbà được cơ quan có thẩm quyền thẩm định,phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại di chuyểnểm này thực hiệntbò quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tưxây dựng cẩm thực cứ tbò thứ tự ưu tiên như sau:

- Dự toán xây dựng đã được cơ quanchuyên môn về xây dựng thẩm định tbò quy định của pháp luật về xây dựng;

- Dự toán xây dựng dựa trên định mức,đơn giá do cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền ban hành, cbà phụ thân và đã được cơ quan,tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấnthẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩmđịnh hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;

- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựngcbà phụ thân;

c) Trường hợp chưa có các cẩm thực cứ quy địnhtại di chuyểnểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thbà tin vềchi phí thực tế thịnh hành của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính cókhoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuấttrong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội hợp tác thẩmđịnh giá đất ô tôm xét, quyết định.

5. Việc ước tính các khoản dochị thu,chi phí thực hiện tbò từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấuvề giá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất. Việc ước tính tổng dochị thuphát triển, tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất thực hiện tbò cbàthức sau:

Tổng dochị thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TR_ilà dochị thunăm thứ i của dự án;

- C_ilà chi phínăm thứ i của dự án;

- r là tỷ lệ chiết khấu tính tbò lãisuất cho vay trung hạn (từ01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tài chính Việt Nam đốivới dự án đầu tư, kinh dochị bất động sản của các tổ chức tài chính thương mại ngôi ngôi nhà nướccủa năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhất có số liệu trước thời di chuyểnểm định giá;

- n là số năm kinh dochị hàng của dự án (tínhtròn năm);

- m là số năm xây dựng và phát sinhchi phí của dự án (tính tròn năm).

6. Xác định giá đất của thửa đất, khuđất cần định giá

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,khu đất cần định giá được xác định tbò cbà thức sau:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Tổng dochị thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá đượcxác định tbò cbà thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá	=	Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
		Diện tích thửa đất, khu đất cần định giá

7. Trường hợp khu đất có diện tíchgiao đất có thu tài chính sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích chothuê đất trả tài chính thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là chothuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều nàyđược xác định tbò tổng dochị thu phát triển và tổng chi phí pháttriển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấuhạ tầng kỹ thuật tbò từng phần diện tích giao đất,cho thuê đất được thực hiện tbò cbà thức sau:

Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất	=	Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án	x	Diện tích giao đất
		Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất

Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất	=	Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án	x	Diện tích cho thuê đất
		Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấuhạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy địnhtại khoản 3 Điều này được thực hiện tbò quy định của pháp luật về xây dựng.

8. Trường hợp thửa đất,khu đất cần định giá được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đấtđể thực hiện dự án đầu tư tbò nhiều quyết định thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp có đầy đủ di chuyểnều kiện đểtính được dochị thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thìxác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thựchiện tbò diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;

b) Trường hợp khbà ước tính được đầyđủ dochị thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tínhto hơn dochị thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì cbà cbà việcxác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thựchiện cho toàn bộ dự án tbò quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặtbằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

9. Trong thời hạn 05 ngày làm cbà cbà việc kểtừ ngày nhận được vẩm thực bản tình tình yêu cầu của cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai, cáctổ chức tài chính thương mại ngôi ngôi nhà nước có trách nhiệm cung cấp thbà tin bằng vẩm thực bản vềlãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.

10. Việc xác định giá đất bằng phươngpháp thặng dư được minh họa chi tiết tại ví dụ số 03 Phụlục II ban hành kèm tbò Nghị định này.

Điều 7. Trình tự, nộidung xác định giá đất tbò phương pháp hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất

1. Khảo sát, thu thập thbà tin về cácthửa đất cần định giá tbò vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, baogồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thbà tin giá đất trong bảnggiá đất.

2. Khảo sát, thu thập thbà tin về giáđất tbò quy định tại các di chuyểnểm a, b, c khoản 3 và khoản 4 Điều158 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thậpthbà tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắnliền với đất để xác định giáđất của thửa đất tbò quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 củaNghị định này.

3. Xác định giá đất thị trường học giáo dục của từngvị trí đất, khu vực:

a) Thống kê giá đất thu thập được tbòtừng vị trí đất, khu vực;

b) Trường hợp giá đất thu thập tbò từngvị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương hợp tác nhất định về giá đất nếucó trường học giáo dục hợp giá đất quá thấp hoặc quá thấp so với mặt bằngcbà cộng thì loại bỏ thbà tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường học giáo dục;

c) Giá đất thị trường học giáo dục của từng vị tríđất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số giáo dục của các mức giá đất tạivị trí đất, khu vực đó.

4. Xác định hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất

Hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất được xác địnhtbò từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường học giáo dục chiacho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

5. Giá đất của thửa đất cần định giá tạitừng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá

x

Hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất

Điều 8. Các mềm tố ảnhhưởng đến giá đất

1. Các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất đốivới đất phi nbà nghiệp, bao gồm:

a) Vị trí, địa di chuyểnểm của thửa đất, khuđất;

b) Điều kiện về giao thbà: độ rộng, kếtcấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp di chuyểnện;

d) Diện tích, kích thước, hình thể củathửa đất, khu đất;

đ) Các mềm tố liên quan đến quy hoạchxây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn vềchiều thấp cbà trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng tbò quy hoạchchi tiết xây dựng đã được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

e) Hiện trạng môi trường học giáo dục, an ninh;

g) Thời hạn sử dụng đất;

h) Các mềm tố biệt ảnh hưởng đến giá đấtphù hợp với di chuyểnều kiện thực tế, truyền thống vẩm thực hóa, phong tục tập quán của địaphương.

2. Các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất đốivới đất nbà nghiệp, bao gồm:

a) Nẩm thựcg suất cỏ trồng, vật nuôi;

b) Vị trí, đặc di chuyểnểm thửa đất, khu đất:khoảng cách bên cạnh nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

c) Điều kiện giao thbà phục vụ sản xuất,tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; di chuyểnều kiện về địahình;

d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nbànghiệp được Nhà nước giao cho hộ ngôi nhà cửa, cá nhân tbò hạn mức giao đất nbànghiệp, đất nbà nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì khbà cẩm thực cứ vào thờihạn sử dụng đất;

đ) Các mềm tố biệt ảnh hưởng đến giá đấtphù hợp với thực tế, truyền thống vẩm thực hóa, phong tục tập quán của địa phương.

3. Sở Tài nguyên vàMôi trường học giáo dục chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủyban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độchênh lệch tối đa của từng mềm tố ảnh hưởng đến giá đất để xác địnhmức tương hợp tác nhất định, cách thức di chuyểnều chỉnh đối với từng mức độ chênhlệch của từng mềm tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnhchưa quy định hoặc quy định còn thiếu các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độchênh lệch tối đa của từng mềm tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức di chuyểnều chỉnh đốivới từng mức độ chênhlệch của từng mềm tố ảnh hưởngđến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáothuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội hợp tác thẩmđịnh giá đất ô tôm xét, quyết định.

Điều 9. Áp dụngphương pháp định giá đất của các trường học giáo dục hợp quy định tại di chuyểnểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai

1. Trường hợp giao đất có thu tài chính sửdụng đất, cho thuê đất trả tài chính thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tbòquy định tại thời di chuyểnểm ban hành quyết định thuộc trường học giáo dục hợp áp dụng phương pháphệ số di chuyểnều chỉnh giá đất và trường học giáo dục hợp cho thuê đất trả tài chính thuê đất hằng nămthì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất tại thời di chuyểnểm bangôi ngôi nhành quyết định. Trường hợp thời di chuyểnểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng 7năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường học giáo dục hợp áp dụng phương pháphệ số di chuyểnều chỉnh giá đất tại thời di chuyểnểm ban hành quyết định và trường học giáo dục hợp chothuê đất trả tài chính thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời di chuyểnểm bangôi ngôi nhành quyết định nhân với hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất năm 2015.

2. Trường hợp giao đất có thu tài chính sửdụng đất, cho thuê đất trả tài chính thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tbòquy định tại thời di chuyểnểm ban hành quyết định khbà thuộc trường học giáo dục hợp áp dụngphương pháp hệ số di chuyểnều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp tbò quy địnhtại các di chuyểnểm a, b, c khoản 5, các di chuyểnểm a, b, c khoản 6 Điều 158 LuậtĐất đai và các di chuyểnều 4, 5, 6 của Nghị định này.

3. Trường hợp giao đất, cho thuê đấttbò tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cẩm thực cứ quy định tại khoản 1 vàkhoản 2 Điều này để áp dụng các phương pháp định giá đất tbò từng quyết định.

4. Đối với trường học giáo dục hợp quy định tại khoản3 Điều này khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đấtthì xử lý như sau:

a) Trường hợp có đầy đủ di chuyểnều kiện để ướctính được dochị thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thìxác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thựchiện tbò diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;

b) Trường hợp khbà ước tính được đầyđủ dochị thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tínhto hơn dochị thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì cbà cbà việcxác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thựchiện cho toàn bộ dự án tbò quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặtbằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

5. Việc xác định giá đất bằng phươngpháp thặng dư đối với trường học giáo dục hợp quy định tại khoản 4 Điều này được minh họachi tiết tại ví dụ số 04 Phụ lục II ban hành kèmtbò Nghị định này.

Điều 10. Trách nhiệmcủa các cơ quan, đơn vị trong cbà cbà việc cung cấp thbà tin

Các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giaoquản lý, khai thác, sử dụng nguồn thbà tin quy định tại di chuyểnểm b khoản2 Điều 4 và di chuyểnểm b khoản 1 Điều 5 của Nghị định này có trách nhiệm cung cấpthbà tin để phục vụ cbà tác định giá đất bằng vẩm thực bản hoặc phương thức di chuyểnện tửtrong thời hạn 05 ngày làm cbà cbà việc kể từ ngày nhận được vẩm thực bản tình tình yêu cầu của tổ chứcthực hiện định giá đất.

Chương III

BẢNGGIÁ ĐẤT

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 11. Cẩm thực cứ xây dựng,di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

Việc xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổsung bảng giá đất phải thực hiện tbò quy định tại Điều 158 LuậtĐất đai và các di chuyểnều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kếtquả tổnghợp,phân tích thbà tin về giá đất thị trường học giáo dục; kết quả thực hiện bảng giá đất hiệngôi ngôi nhành; các mềm tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các mềmtố ảnh hưởng đến giá đất.

Điều 12. Nội dung xâydựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

1. Quy định cụ thể giá các loại đất:

a) Giá đất trồng cỏ hằng năm gồm đấttrồng lúa và đất trồng cỏ hằng năm biệt;

b) Giá đất trồng cỏ lâu năm;

c) Giá đất rừng sản xuất;

d) Giá đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Giá đất làm muối;

e) Giá đất ở tại quê hương;

g) Giá đất ở tại đô thị;

h) Giá đất khu cbà nghiệp, cụm cbànghiệp;

i) Giá đất thương mại, tiện ích;

k) Giá đất cơ sở sản xuất phi nbànghiệp;

l) Giá đất sử dụng cho hoạt độngkhoáng sản;

m) Giá các loại đất trong khu kỹ thuậtthấp;

n) Giá các loại đất biệt tbò phân loạiđất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai chưa được quy định từ di chuyểnểma đến di chuyểnểm m khoản này tbò tình tình yêu cầu quản lý của địa phương.

2. Xác định giá đất đối với một số loạiđất biệt trong bảng giá đất:

a) Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừngđặc dụng thì cẩm thực cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận để quy địnhmức giá đất;

b) Đối với đất chẩm thực nuôi tập trung,các loại đất nbà nghiệp biệt thì cẩm thực cứ vào giá các loại đất nbà nghiệp tạikhu vực lân cận để quy định mức giá đất;

c) Đối với đất sử dụng vào các mụcđích cbà cộng có mục đích kinh dochị, đất phi nbà nghiệp biệt thì cẩm thực cứ vàogiá đất cơ sở sản xuất phi nbà nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giáđất;

d) Đối với đất xây dựng trụ sở cơquan, đất xây dựng cbà trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích cbà cộngkhbà có mục đích kinh dochị, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất nghĩatrang, ngôi ngôi nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì cẩm thực cứ vàogiá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mứcgiá đất. Trường hợp trong bảng giá đất khbà có giá loại đất cùng mụcđích sử dụng thì cẩm thực cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;

đ) Đối với đất hồ, ngòi, kênh, rạch,suối và mặt nước chuyên dùng thì cẩm thực cứ vào mục đích sử dụng để quy định mứcgiá đất cho phù hợp;

3. Giá đất trong bảng giá đất đối vớiđất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm,trừ đất nbà nghiệp được Nhà nước giao cho hộ ngôi nhà cửa, cá nhân tbò hạn mứcgiao đất nbà nghiệp, đất nbà nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì khbàcẩm thực cứ vào thời hạn sử dụng đất.

Điều 13. Chuẩn được xâydựng bảng giá đất

Việc chuẩn được xây dựng bảng giá đất lầnđầu để cbà phụ thân và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện như sau:

1. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục lập dựán xây dựng bảng giá đất, trong đó xác định nội dung, thời gian, tiến độ, dựtoán kinh phí thực hiện và các nội dung liên quan.

2. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục chuẩn đượchồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất và gửi Sở Tài chính; Sở Tài chínhcó trách nhiệm thẩm định và gửi vẩm thực bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giáđất về Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục. Hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đấtgồm:

a) Cbà vẩm thực đề nghị thẩm định dự ánxây dựng bảng giá đất;

b) Dự thảo Dự án xây dựng bảng giá đất;

c) Dự thảo Tờ trình về cbà cbà việc phê duyệtdự án;

d) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhândân cấp tỉnh về cbà cbà việc phê duyệt dự án.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục tiếpthu, hoàn thiện ý kiến thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ dự ánxây dựng bảng giá đất. Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm:

a) Dự án xây dựng bảng giá đất sau khiđã tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định;

b) Tờ trình về cbà cbà việc phê duyệt dự án;

c) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhândân cấp tỉnh về cbà cbà việc phê duyệt dự án;

d) Vẩm thực bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựngbảng giá đất.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạocác sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu kỹ thuật thấp, khukinh tế (nếu có) để thực hiệnxây dựng bảng giá đất.

5. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục lựa chọntổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất tbò quy định của pháp luậtvề đấu thầu. Trường hợp tại thời di chuyểnểm đóng thầu, khbà có ngôi ngôi nhà thầu nào tham dựthì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà khbà lựa chọn được ngôi ngôi nhà thầu thì SởTài nguyên và Môi trường học giáo dục giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp cbà lập đủ di chuyểnều kiệnhoạt động tư vấn xác định giá đất.

6. Thành lập Hội hợp tác thẩm định bảnggiá đất, Tổ giúp cbà cbà việc của Hội hợp tác:

a) Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dâncấp tỉnh thành phần Hội hợp tác thẩm định bảng giá đất tbò quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng giá đất,trong đó:

Đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đấttham gia Hội hợp tác là tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người đủ di chuyểnều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất tbòquy định và khbà thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xây dựng, di chuyểnềuchỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;

Chuyên gia về giá đất tham gia Hội hợp táclà tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm cbà cbà việc một trong các lĩnh vực tàichính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.

b) Sở Tài chính trình Chủ tịch Hội hợp tácthẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ giúp cbà cbà việc của Hội hợp tác, bao gồm:đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chứcnẩm thựcg quản lý đất đai, xây dựng, dự định và đầu tư, thuế và các thành viên biệtdo Chủ tịch Hội hợp tác quyết định. Tổ giúp cbà cbà việc có trách nhiệmchuẩn được các nội dung tbò phân cbà để đề xuất, báo cáo Hội hợp tác thẩm định bảnggiá đất ô tôm xét tại phiên họp thẩm định.

Điều 14. Trình tự, thủtục xây dựng bảng giá đất

Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu đểcbà phụ thân và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện như sau:

1. Tổ chức thực hiện định giá đất tiếngôi ngôi nhành xây dựng bảng giá đất như sau:

a) Điều tra, khảo sát, thu thập thbàtin phục vụ cbà cbà việc xây dựng bảng giá đất tbò khu vực, vị trí; cbà cbà việc xây dựng bảnggiá đất đến từng thửa đấttrên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

b) Xác định loại đất, khu vực, vị tríđất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất tbòkhu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loạiđất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giátrị, thửa đất chuẩn;

c) Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả di chuyểnềutra, khảo sát, thu thập thbà tin tại cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; phân tích,đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với cbà cbà việc xây dựng bảnggiá đất tbò khu vực, vị trí;

d) Tổng hợp kết quả di chuyểnều tra, khảosát, thu thập thbà tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xácđịnh giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với cbà cbà việc xây dựng bảnggiá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

đ) Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dựthảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

2. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục cótrách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về cbà cbà việc ban hành bảng giá đất; đẩm thựcg hồ sơlấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thbà tin di chuyểnện tử của Ủy bannhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục trong thời gian 30 ngày; lấy ýkiến bằng vẩm thực bản đối với dự thảo bảng giá đất của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc ViệtNam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức cbàchứng ngôi ngôi nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờtrình về cbà cbà việc ban hành bảng giá đất; chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất tiếpthu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyếtminh xây dựng bảng giá đất.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục trình Hộihợp tác thẩm định bảng giá đất hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất; Hội hợp tác thẩm địnhbảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi vẩm thực bản thẩm định bảng giáđất về Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục tổ chứcthực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đấttbò ý kiến của Hội hợp tác thẩm định bảng giá đất; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hộihợp tác nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, cbà phụ thân cbà khai và chỉ đạo cậpnhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Điều 15. Hồ sơ lấy ýkiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất, trình Hội hợp tác thẩm định bảng giá đất,trình Hội hợp tác nhân dân cấp tỉnh thbà qua bảng giá đất

1. Hồ sơ lấy ý kiến góp ý đối với dựthảo bảng giá đất:

a) Dự thảo Tờ trình về cbà cbà việc ban hành bảnggiá đất;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựngbảng giá đất.

2. Hồ sơ trình thẩm địnhbảng giá đất:

a) Tờ trình về cbà cbà việc ban hành bảng giáđất;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảnggiá đất;

d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiếngóp ý đối với dự thảo bảng giá đất.

3. Hồ sơ trình Hội hợp tácnhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất:

a) Tờ trình về cbà cbà việc ban hành bảng giáđất;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảnggiá đất;

d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiếngóp ý đối với dự thảo bảng giá đất;

đ) Vẩm thực bản thẩm định bảng giá đất;

e) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiếnthẩm định bảng giá đất.

Điều 16. Điều chỉnh,sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấptỉnh trình Hội hợp tác nhân dân cùng cấp quyết định di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằngnăm để cbà phụ thân vàáp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp tbò hoặc trong năm thực hiện như sau:

a) Điều chỉnh, sửa đổi giá đất của từng loại đất tạitừng khu vực, vị trí có biến động trên thị trường học giáo dục đối với khu vực xây dựng bảnggiá đất tbò khu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất có biến động trên thịtrường học giáo dục đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùnggiá trị, thửa đất chuẩn;

b) Bổ sung giá đất chưa được quy địnhtrong bảng giá đất hiện hành của từng loại đất tại từng khu vực, vị trí đối vớikhu vực xây dựng bảng giá đất tbò khu vực, vị trí; của từng thửa đất đối vớikhu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đấtchuẩn;

c) Giữ nguyên giá đất trong bảng giá đấtđã xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hiện hành của từng loại đất tạitừng khu vực, gàrí khbà có biến động trên thị trường học giáo dục đối với khu vực xây dựng bảng giá đất tbòkhu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất khbà có biến động trên thịtrường học giáo dục đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đấttrên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

2. Trình tự, thủ tục di chuyểnều chỉnh, sửa đổi,bổ sung bảng giá đất thực hiện tbò quy định tại các di chuyểnều 13,14 và 15 của Nghị định này.

3. Trường hợp thuộc đối tượng áp dụng bảnggiá đất mà tại thời di chuyểnểm định giá đất thửa đất, khu đất cần định giá chưa đượcquy định trong bảng giá đất thì cẩm thực cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quancó chức nẩm thựcg quản lý ngôi ngôi nhà nước về đất đai cấp tỉnh cẩm thực cứ vào giá đất trong bảnggiá đất của khu vực, vị trí có di chuyểnều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đấttrình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường học giáo dục hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai.

Điều 17. Trình tự di chuyểnềuchỉnh bảng giá đất đối với trường học giáo dục hợp quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai

1. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục lựa chọntổ chức thực hiện định giá đất tbò quy định tại khoản 5 Điều13 của Nghị định này.

2. Tổ chức thực hiện định giá đất tiếngôi ngôi nhành di chuyểnều chỉnh bảng giá đất tbò quy định tại khoản 1 Điều 14của Nghị định này.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục cótrách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về cbà cbà việc ban hành bảng giá đất; tổ chức lấyý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về hồ sơ lấy ý kiến đối với dựthảo bảng giá đất; tiếp thu, hoàn thiện Tờ trình về cbà cbà việc ban hành bảng giá đất;tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáothuyết minh xây dựng bảng giá đất.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục trình Hộihợp tác thẩm định bảng giá đất.

5. Hội hợp tác thẩm định bảng giá đất thựchiện thẩm định bảng giá đất và gửi vẩm thực bản thẩm định về Sở Tài nguyên và Môitrường học giáo dục.

6. Sở Tài nguyên vàMôi trường học giáo dục thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảnggiá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định di chuyểnều chỉnh bảng giá đất tbòthành phần hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều 15 của Nghị địnhnày.

Mục 2. BẢNG GIÁ ĐẤTTHEO VỊ TRÍ ĐẤT

Điều 18. Xác định khuvực trong xây dựng bảng giá đất

1. Các loại đất cần xác định khu vựctrong bảng giá đất bao gồm: đất nbà nghiệp, đất ở tại quê hương; đất thương mại,tiện ích tại quê hương; đất sản xuất kinh dochị phi nbà nghiệp khbà phải là đấtthương mại, tiện ích tại quê hương; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựngcbà trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cbà cộng và đất phi nbà nghiệpbiệt tại quê hương.

2. Khu vực trong xây dựng bảng giá đấtđược xác định tbò từng đơn vị hành chính cấp xã và cẩm thực cứ vào nẩm thựcgsuất, cỏ trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, di chuyểnềukiện giao thbà phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (đối với đất nbà nghiệp);cẩm thực cứ vào di chuyểnều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế chosản xuất, kinh dochị; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mạitrong khu vực (đối với đất ở tại quê hương; đất thương mại,tiện ích tại quê hương; đất sản xuất kinh dochị phi nbà nghiệp khbà phải là đấtthương mại, tiện ích tại quê hương; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựngcbà trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cbà cộng và đất phi nbà nghiệpbiệt tại quê hương) và thực hiện tbò quy định sau:

a) Khu vực 1 là khu vực có khả nẩm thựcgsinh lợi thấp nhất và di chuyểnều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;

b) Các khu vực tiếp tbò là khu vực cókhả nẩm thựcg sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vựcliền kề trước đó.

Điều 19. Điều tra, khảosát, thu thập thbà tin

1. Thu thập thbà tin về các mềm tố tựnhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tạixã, phường, thị trấn tbò Mẫu số 01 Phụ lục I ban hành kèmtbò Nghị định này.

2. Thu thập thbà tin đầu vào tbò quyđịnh tại di chuyểnểm a và b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này đượchình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời di chuyểnểm khảo sát trở về trước.Trường hợp thbà tin có cùng thời di chuyểnểm phát sinh thì ưu tiên lựa chọnnguồn thbà tin tbò thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữliệu quốc gia về giá; Vẩm thực phòng Đẩm thựcg ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện cbà cbà việcđấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất độngsản, dochị nghiệp bất động sản; thbà tin thu thập qua di chuyểnều tra, khảo sát.

3. Điều tra, khảo sát, thu thập thbàtin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định giá đất tbò phương pháp thu nhậpđối với trường học giáo dục hợp khbà đủ di chuyểnều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định đượccác khoản thu nhập, chi phí từ cbà cbà việc sử dụng đất tbò mục đích sử dụng đất.

4. Việc di chuyểnều tra, khảo sát, thu thậpthbà tin quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này thực hiện tbò mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số03 của Phụ lục I ban hành kèm tbò Nghị định này. Ngoài các nội dung di chuyểnềutra, khảo sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sungcác thbà tin biệt vào phiếu di chuyểnều tra để đáp ứng tình tình yêu cầu xâydựng bảng giá đất tại địa phương.

Điều 20. Xác định gàrí đất trong xây dựng bảng giá đất

1. Cẩm thực cứ xác định vị trí đất trongxây dựng bảng giá đất

a) Đối với đội đất nbà nghiệp: Vịtrí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định tbò từng khu vực và thực hiệnnhư sau:

Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửađất có các mềm tố và di chuyểnều kiện thuận lợi nhất;

Các vị trí tiếp tbò là vị trí mà tạiđó các thửa đất có các mềm tố và di chuyểnều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liềnkề trước đó.

b) Đối với đất phi nbà nghiệp: Vị tríđất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố (đối với đất ở tạiđô thị, đất thương mại, tiện ích tại đô thị, đất sản xuất kinh dochị phi nbànghiệp khbà phải là đất thương mại, tiện ích tại đô thị), đường, đoạn đường hoặckhu vực (đối với các loại đất phi nbà nghiệp quy định tại khoản1 Điều 18 của Nghị định này) và cẩm thực cứ vào di chuyểnều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật,hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh dochị; khoảng cách đến trung tâmchính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện như sau:

Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửađất có các mềm tố và di chuyểnều kiện thuận lợi nhất;

Các vị trí tiếp tbò là vị trí mà tạiđó các thửa đất có các mềm tố và di chuyểnều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liềnkề trước đó.

2. Cẩm thực cứ quy định tại khoản 1 Điều nàyvà tình hình thực tế tại địa phương, Hội hợp tác nhân dân cấp tỉnh quy định tiêuchí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảnggiá đất. Đối với thửa đất, khu đất có mềm tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trongcbà cbà việc sử dụng đất, Hội hợp tác nhân dân cấp tỉnh được quy định tẩm thựcg hoặc giảm mứcgiá như sau:

a) Đối với đất thương mại, tiện ích, đấtsản xuất kinh dochị phi nbà nghiệp khbà phải là đất thương mại, tiện ích có khảnẩm thựcg sinh lợi thấp, có lợi thế trong cbà cbà việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất,kinh dochị, thương mại và tiện ích; đất nbà nghiệp trong khu dân cư, trong địagiới hành chính phường thì cẩm thực cứ vào thực tế tại địa phương, Hội hợp tác nhân dâncấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn;

b) Đối với thửa đất ở có các mềm ổnhuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các mềm tố ảnh hưởng đến giá đấtso với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất, Hội hợp tác nhân dâncấp tỉnh cẩm thực cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tẩm thựcg hoặc giảm mứcgiá.

Điều 21. Tổng hợp,hoàn thiện hồ sơ kết quả di chuyểnều tra, khảo sát, thu thập thbà tin tại xã, phường,thị trấn

1. Kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu di chuyểnềutra và xác định mức giá của các vị trí đất sau khi thu thập thbà tin giá đấtquy định tại Điều 19 của Nghị định này. Mức giá của vị tríđất được xác định bằng bình quân số giáo dục mức giá của các thửa đất đã di chuyểnều tra,khảo sát tại từng vị trí đất.

Đối với loại đất mà tại một hay một sốvị trí đất khbà có thbà tin về giá đất quy định tại khoản 2 Điều19 của Nghị định này thì cẩm thực cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mứcgiá của các vị trí đất biệt đã được xác định của loại đấtđó, áp dụng phương pháp so sánh để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.

Đối với loại đất mà khbà có thbà tinvề giá đất quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định này thìgiá đất được xác định bằng phương pháp thu nhập dựa trên thbà tin quy định tạikhoản 3 Điều 19 của Nghị định này.

2. Thống kê giá đất đầu vào tại xã,phường, thị trấn thực hiện tbò Mẫu số 04 của Phụ lụcI ban hành kèm tbò Nghị định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kếtquả di chuyểnều tra giá đất tại xã, phường, thị trấn. Báo cáo gồm các nội dung chủ mềmsau:

a) Đánh giá tổng quan về xã, phường,thị trấn;

b) Đánh giá tình hình và kết quả di chuyểnềutra giá đất tại xã, phường, thị trấn; tình hình biến động và mức biến động(tẩm thựcg hoặc giảm) giữa giá đất di chuyểnều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đấthiện hành;

c) Đề xuất mức giá của các vị trí đấttại xã, phường, thị trấn.

3. Hoàn thiện hồ sơ kết quả di chuyểnều trakhảo sát, thu thập thbà tin giá đất tại xã, phường, thị trấn. Hồ sơ gồm có:

a) Phiếu thu thập thbà tin về xã, phường,thị trấn;

b) Phiếu thu thập thbà tin về thửa đất;

c) Bảng thống kê giá đất tại xã, phường,thị trấn;

d) Báo cáo về tình hình và kết quả di chuyểnềutra giá đất tại xã, phường, thị trấn.

Điều 22. Tổng hợp,hoàn thiện hồ sơ kết quả di chuyểnều tra, khảo sát, thu thập thbà tin tại cấp huyện,cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành

1. Tổng hợp kết quả di chuyểnều tra, thu thậpthbà tin giá đất tại cấp huyện thực hiện tbò mẫu biểu từ Mẫu số 05 đến Mẫu số 08 Phụ lục I ban hành kèmtbò Nghị định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả di chuyểnều tra giá đấttại cấp huyện. Báo cáo gồm các nội dung chủ mềm sau:

a) Đánh giá về các mềm tố tự nhiên,kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàncấp huyện;

b) Đánh giá tình hình vàkết quả di chuyểnều tra, thu thập thbà tin giá đất; tình hình biến động và mức biến động(tẩm thựcg hoặc giảm) giữa giá đất di chuyểnều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đấthiện hành tại cấp huyện;

c) Đề xuất mức giá của các vị trí đấttrên địa bàn cấp huyện.

2. Hoàn thiện hồ sơ kết quả di chuyểnều trakhảo sát, thu thập thbà tin giá đất tại cấp huyện. Hồ sơ gồm có:

a) Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàncấp huyện;

b) Báo cáo về tình hình và kết quả di chuyểnềutra giá đất thị trường học giáo dục tại cấp huyện.

3. Tổng hợp kết quả di chuyểnều tra, thu thậpthbà tin giá đất tại cấp tỉnh thực hiện tbò mẫu biểu từ Mẫu số 09 đến Mẫu số 11 Phụ lục I ban hành kèmtbò Nghị định này.

4. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiệnbảng giá đất hiện hành

a) Đánh giá tình hình biến động và mứcbiến động (tẩm thựcg hoặc giảm) giữa giá đất di chuyểnều tra với giá đất cùng loại trong bảnggiá đất hiện hành;

b) Đánh giá các quy định trong bảnggiá đất hiện hành.

Điều 23. Xây dựng dựthảo bảng giá đất, dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất tbò khu vực,vị trí đất

1. Bảng giá đất được xây dựng tbò khuvực, vị trí đất thực hiện tbò mẫu biểu từ Mẫu số12 đến Mẫu số 15 Phụ lục I ban hành kèm tbò Nghị định này.

2. Báo cáo thuyết minh xây dựng bảnggiá đất tbò khu vực, vị trí gồm các nội dung chủ mềm sau:

a) Đánh giá về di chuyểnều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đấttrên địa bàn cấp tỉnh;

b) Đánh giá tình hình và kết quả di chuyểnềutra, thu thập thbà tin giá đất trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thực hiện bảnggiá đất hiện hành;

c) Đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợpcủa giá đất trong dự thảo bảng giá đất so với kết quả di chuyểnều tra giá đất di chuyểnềutra;

d) Việc quy định khu vực, vị trí đất;áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảnggiá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);

đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảnggiá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường học giáo dục đầu tư, cbà cbà việc thực hiện chínhtài liệu tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ ngôi nhà cửa, cá nhân, tổ chứcsử dụng đất.

Mục 3. BẢNG GIÁ ĐẤT ĐẾNTỪNG THỬA ĐẤT TRÊN CƠ SỞ VÙNG GIÁ TRỊ, THỬA ĐẤT CHUẨN

Điều 24. Điều kiệnkhu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đấtchuẩn

Khu vực xây dựng bảng giá đất đến từngthửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn phải đảm bảocác di chuyểnều kiện sau:

1. Có bản đồ địa chính số được chỉnhlý, cập nhật khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất vàcác mềm tố biệt có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính và hợp tác thời được cậpnhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai tbò quy định của pháp luật về bản đồđịa chính.

2. Có cơ sở dữ liệu giá đất gồm: giá đấtđược ghi trong hợp hợp tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giátrúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thbàtin giá đất thu thập qua di chuyểnều tra, khảo sát trong thời gian 24 tháng tính từ thờidi chuyểnểm định giá đất trở về trước.

Điều 25. Điều tra, khảosát, thu thập và tổng hợp thbà tin

1. Thu thập thbà tin về các mềm tố tựnhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tạikhu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đấtchuẩn.

2. Thu thập thbà tin về đặc tính củatất cả các thửa đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơsở vùng giá trị, thửa đất chuẩn tbò các tiêu chí về đặc tính thửa đất.

3. Thu thập thbà tin đầu vào để địnhgiá đất tbò quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đấtđai tbò Mẫu số 02 và Mẫu số 03 Phụ lục I kèm tbò Nghị định này.

4. Tổng hợp kết quả di chuyểnều tra, khảosát, thu thập thbà tin phục vụ cbà cbà việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đấttrên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

a) Tổng hợp thbà tin về đặc tính củatất cả các thửa đất;

b) Tổng hợp thbà tin giá đất đầu vàođể định giá đất.

Điều 26. Thiết lậpvùng giá trị

1. Cẩm thực cứ các mềm tố ảnh hưởng đến giáđất quy định tại Điều 8 của Nghị định này, tổ chức thực hiệnđịnh giá đất lựa chọn mềm tố ảnh hưởng đến giá đất để thiết lập vùng giá trịquy định tại khoản 48 Điều 3 Luật Đất đai nhằm phù hợp vớitình hình thực tế tại địa phương.

Trường hợp sau khi thiết lập các vùnggiá trị mà có các thửa đất khbà liền kề nhau nhưng có cùng mục đích sử dụngvà có các mềm tố tương hợp tác về vị trí, khả nẩm thựcg sinh lợi, di chuyểnều kiện kết cấu hạtầng và các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất thuộc vùng giá trịbiệt thì cẩm thực cứ tình hình cụ thể tại địa phương để thiết lậpcác vùng giá trị phù hợp với các thửa đất này.

2. Vùng giá trị được xác định rchị giới,đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số.

Điều 27. Lựa chọn thửađất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn

1. Lựa chọn thửa đất chuẩn

Thửa đất có các đặc tính về diện tích,hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị; cótính ổn định về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch sẽ được chọn làm thửa đấtchuẩn để định giá cho các thửa đất biệt trong vùng giá trị.

2. Xác định giá cho thửa đất chuẩn

a) Trường hợp thửa đất chuẩn có thbàtin đầu vào tbò quy định tại di chuyểnểm a và b khoản 2 Điều 4 của Nghịđịnh này và sử dụng thbà tin tbò quy định tại khoản 4 Điều158 Luật Đất đai thì giá của thửa đất chuẩn là thbà tin đầu vào;

b) Trường hợp thửa đất chuẩn khbà cóthbà tin về giá đất quy định tại di chuyểnểm a khoản này, giá của thửa đất chuẩn đượcxác định thbà qua các phương pháp định giá đất quy định tại di chuyểnểma, b, c khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai và các di chuyểnều 4, 5, 6 củaNghị định này.

Điều 28. Lập bảng tỷlệ so sánh

1. Bảng tỷ lệ so sánh quy định cách thứcdi chuyểnều chỉnh để xác định giá của thửa đất cụ thể trên cơ sở biệt biệt các mềm tố ảnhhưởng đến giá đất của thửa đất chuẩn và thửa đất cụ thể.

2. Cẩm thực cứ các mềm tố ảnh hưởng đến giáđất, thbà tin giá đất trên thị trường học giáo dục và tình hình cụ thể tại địa phương, tổchức thực hiện định giá đất lập bảng tỷ lệ so sánh để đề xuất trong Báo cáothuyết minh xây dựng bảng giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai trình Hội hợp tác thẩm định bảng giá đất ô tôm xét, quyết định.

Điều 29. Xây dựng dựthảo bảng giá đất, dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất đến từngthửa đất tbò vùng giá trị, thửa đất chuẩn

1. Định giá các thửa đất cụ thể trongtừng vùng giá trị

a) Cẩm thực cứ đặc tính của thửa đất và giácủa thửa đất chuẩn, áp dụng cách thức di chuyểnều chỉnh trong bảng tỷ lệ so sánh giá đấtđể tính giá của từng thửa đất cụ thể trong từng vùng giá trị;

b) Rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kếtquả xác định giá của thửa đất cụ thể: kiểm chứng mức chênh lệchgiá đất giữa các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giátrị; kiểm chứng mức chênh lệch giá đất các thửa đất liền kề có cùng mục đích sửdụng giữa các vùng giá trị; hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.

2. Xây dựng dự thảo bảng giá đất đến từngthửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

3. Xây dựng dự thảo Báo cáo thuyếtminh xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đấtchuẩn. Nội dung chi tiết của báo cáo như sau:

a) Đánh giá về di chuyểnều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đấttrên địa bàn cấp tỉnh;

b) Đánh giá di chuyểnều kiện khu vực xây dựngbảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

c) Đánh giá kết quả di chuyểnều tra, khảosát, thu thập thbà tin phục vụ cbà cbà việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đấttrên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

d) Kết quả thiết lập vùng giá trị, lựachọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn, lập bảng tỷlệ so sánh và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương ángiá các loại đất (nếu có);

đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảnggiá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường học giáo dục đầu tư, cbà cbà việc thực hiện chínhtài liệu tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ ngôi nhà cửa, cá nhân, tổ chứcsử dụng đất.

Chương IV

ĐỊNHGIÁ ĐẤT CỤ THỂ

Điều 30. Cẩm thực cứ địnhgiá đất cụ thể

1. Việc định giá đất cụ thể phải thựchiện tbò quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các di chuyểnều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tíchthbà tin về giá đất thị trường học giáo dục; các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất.

2. Giá đất cụ thể được xác định tbò từng mục đích sử dụngđất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cbà nhậnquyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, di chuyểnềuchỉnh thời hạn sử dụngđất, di chuyểnều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phầnhóa dochị nghiệp ngôi ngôi nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thbà báo thu hồiđất, kết quả di chuyểnều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Điều 31. Chuẩn được hồsơ định giá đất cụ thể và lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất

1. Cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai có trách nhiệm chuẩn được hồ sơ định giá đất cụ thể. Hồ sơ định giá đất cụ thểgồm:

a) Mục đích định giá đất, thời gian thựchiện và dự toán kinh phí;

b) Quyết định giao đất, cho thuê đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cbà nhận quyền sử dụng đất, cho phépchuyển hình thức thuê đất trả tài chính hàng năm sang thuê đất trả tài chính một lần chocả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, di chuyểnều chỉnh thời hạn sử dụng đất, di chuyểnềuchỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất;

c) Các vẩm thực bản pháp lý biệt liên quanđến thửa đất cần định giá.

2. Cẩm thực cứ hồ sơ định giá đất cụ thể,cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đấttbò quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị định này.

Điều 32. Thành lập Hộihợp tác thẩm định giá đất cụ thể

1. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Ủyban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội hợp tác thẩm định giá đấtcụ thể tbò quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 161 Luật Đấtđai để thẩm định phương án giá đất tbò hình thức Hội hợp tác hoạt động thườngxuyên hoặc Hội hợp tác hoạt động tbò vụ cbà cbà việc, trong đó:

a) Đại diện tổ chức tư vấn xác địnhgiá đất tham gia Hội hợp tác là tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người đủ di chuyểnều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đấttbò quy định và khbà thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xác địnhgiá đất cụ thể;

b) Chuyên gia về giá đất tham gia Hộihợp tác là tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm cbà cbà việc một trong các lĩnh vựctài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.

2. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Chủtịch Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thể có thẩm quyền quyết định thành lập Tổgiúp cbà cbà việc của Hội hợp tác, bao gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính cùng cấplàm Tổ trưởng và đạidiện các cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai, xây dựng, dự định và đầu tư,thuế cùng cấp và các thành viên biệt do Chủ tịch Hội hợp tác quyết định. Tổ giúpcbà cbà việc có trách nhiệm chuẩn được các nội dung tbò phân cbà để đề xuất, báocáo Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thể ô tôm xét tại phiên họp thẩm định.

Điều 33. Trình tự, thủtục xác định giá đất cụ thể

Tổ chức thực hiện định giá đất tiếngôi ngôi nhành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:

1. Thu thập, tổng hợp, phân tích thbàtin

a) Các thbà tin cần thu thập gồmthbà tin về thửa đất định giá, thbà tin đầu vào để áp dụng các phương pháp địnhgiá đất.

Việc thu thập, tổng hợp thbà tin vềthửa đất, thbà tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiệntbò mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ lụcI ban hành kèm tbò Nghị định này;

b) Tổ chức thực hiện định giá đất chịutrách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thbà tin để áp dụng phương phápđịnh giá đất và cung cấp thbà tin về kết quả di chuyểnều tra, thu thập thbà tin đầuvào cho cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.

2. Lựa chọn phương pháp định giá đất

Cẩm thực cứ vào mục đích sử dụng đất đượcđưa ra định giá, đặc di chuyểnểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thbà tin đãthu thập được, di chuyểnều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực hiện định giá đấtcó trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hộihợp tác thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

3. Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựngphương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất

a) Tổ chức thực hiện định giá đất xâydựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giáđất và gửi đến cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai;

b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phươngán giá đất thực hiện tbò Mẫu số 16 Phụ lục Iban hành kèm tbò Nghị định này. Chứng thư định giá đất thực hiện tbò Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm tbò Nghị địnhnày.

Điều 34. Thẩm địnhgiá đất cụ thể

1. Cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương ángiá đất; xây dựng Tờ trình về phương án giá đất, vẩm thực bản đề nghị thẩm địnhphương án giá đất; trình Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương ángiá đất. Hồ sơ trình Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thể gồm:

a) Vẩm thực bản đề nghị thẩm định phương ángiá đất;

b) Tờ trình về phương án giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phươngán giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;

d) Hồ sơ định giá đất cụ thể.

2. Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thểthẩm định phương án giá đất và gửi vẩm thực bản thẩm định phương án giá đất đến cơquan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai.

Điều 35. Quyết địnhgiá đất cụ thể

1. Cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giáđất.

2. Cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyếtđịnh giá đất cụ thể gồm:

a) Tờ trình về phương án giá đất củacơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai;

b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phươngán giá đất, Chứng thư định giá đất;

c) Vẩm thực bản thẩm định phương án giá đấtcủa Hội hợp tác thẩm định giá đất cụ thể;

d) Biên bản cuộc họp Hội hợp tác thẩm địnhgiá đất cụ thể;

đ) Báo cáo tiếp thu, chỉnh sửa, hoànthiện phương án giá đất tbò vẩm thực bản thẩm định phương án giá đất của Hội hợp tácthẩm định giá đất cụ thể.

3. Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụngđể tính tài chính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tbò quy định tại di chuyểnểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì cơ quan có chức nẩm thựcgquản lý đất đai cung cấp phương án giá đất đã được tiếp thu hoàn thiện tbò quyđịnh tại khoản 1 Điều này cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗtrợ, tái định cư để đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tbò quyđịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai có trách nhiệm lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia vềđất đai toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Hồ sơ định giá đấtcụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định có phê duyệtgiá đất cụ thể của cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền, trừ trường học giáo dục hợp pháp luật cóquy định biệt.

5. Cơ quan, tổ chức, tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người có thẩm quyềnxác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụngnguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể,thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; khbàchịu trách nhiệm về các nội dung biệt đã được cơ quan, tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người có thẩm quyền thẩmđịnh, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

Điều 36. Điều kiện củacá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất

1. Cá nhân được hành nghề tư vấn xác địnhgiá đất trong tổ chức tư vấn xác định giá đất khi có đủ các di chuyểnều kiện sau đây:

a) Có bằng ổn nghiệp đại giáo dục trở lênthuộc các ngành hoặc chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản,thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, tổ chức tài chính;

b) Có thời gian cbà tác thực tế tbòngành hoặc chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng ổn nghiệpngành hoặc chuyên ngành quy định tại di chuyểnểm a khoản này tính đến ngày đẩm thựcg kýdchị tài liệu định giá viên, thay đổi, bổ sung dchị tài liệu định giá viên;

c) Có Giấy chứng nhận đã hoàn thànhphức tạpa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do các cơ sở đào tạo, bồi dưỡngnghiệp vụ về giá đất quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Trường hợp cá nhân đã được cấp Thẻthẩm định viên về giá tbò quy định của pháp luật về giá thì khbà cần đáp ứngcác di chuyểnều kiện quy định tại các khoản 1 Điều này.

3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụvề giá đất phải đảm bảo các di chuyểnều kiện sau:

a) Là cơ sởgiáo dục đại giáo dục, cơ sở giáo dục cbà cbà việc, cơ sở đào tạo bồi dưỡng cán bộcbà chức, viên chức hoặc các tổ chức đào tạo biệt do Nhà nước thành lập, chophép hoạt động tbò quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 giảng viên cơ hữu,tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người được mời thỉnh giảng đạt tiêu chuẩn, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ tbòquy định của pháp luật, có trình độ thạc sĩ trở lên thuộc các ngành, chuyênngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tàichính, kế toán, kiểm toán, tổ chức tài chính và có kinh nghiệm cbà tác từ 10 năm trởlên liên quan trực tiếp đến chuyên đề giảng dạy;

c) Xây dựng kếhoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dụcđể tbò dõi, kiểm tra trong quá trình hoạt động. Kế hoạch đào tạo, bồi dưỡngnghiệp vụ về giá đất bao gồm các nội dung:

- Thời gian, hình thức đào tạo, bồi dưỡngtrong đó thời gian giáo dục trực tiếp tập trung đảm bảo tối thiểu là 60% tổng thờilượng khoá đào tạo;

- Hồ sơ nẩm thựcg lực của đội ngũ giảngviên dự kiến giảng dạy (bao gồm giảng viên cơ hữu và tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người được mời thỉnh giảng);

- Giáo trình và tài liệu dự kiến giảngdạy được xây dựng trên cơ sở khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ vềgiá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dục ban hành;

- Bộ câu hỏi thi sát hạch hoàn thànhphức tạpa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.

d) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụvề giá đất phải tiến hành đánh giá quá trình tham gia đào tạo của tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người giáo dục, tổchức sát hạch hoàn thành phức tạpa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất, cấp Giấychứng nhận hoàn thành phức tạpa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất và thực hiệnlưu trữ thbà tin trong vòng 10 năm trở lên.

4. Trong thời gian khbà quá 10 ngàylàm cbà cbà việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quy định tại khoản 3 Điều này, Bộ Tàinguyên và Môi trường học giáo dục có trách nhiệm cbà khai các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệpvụ về giá đất đáp ứng di chuyểnều kiện quy định tại di chuyểnểm c khoản 3 Điều này trên Cổngthbà tin di chuyểnện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dục hoặc thbà báo bằng vẩm thực bảncho các trường học giáo dục hợp khbà đáp ứng di chuyểnều kiện; thchị tra, kiểm tra cbà cbà việc tuân thủcác quy định tại khoản 3 Điều này đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụvề giá đất.

5. Cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đấtđai cấp tỉnh có trách nhiệm lập dchị tài liệu tổ chức tư vấn xác định giá đất, địnhgiá viên báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dục có ý kiến trước khi cbà khai dchịtài liệu đủ di chuyểnều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất, cập nhật vào Cổng thbà tindi chuyểnện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dục; kiểm tra, tbò dõi cbà cbà việc chấphành pháp luật về tư vấn xác định giá đất của tổ chức tư vấn xác định giá đất,định giá viên.

Chương V

ĐIỀUKHOẢN THI HÀNH

Điều 37. Cẩm thực cứ khoản 2 Điều 112 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giáđất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 2 năm 2024 sửa đổi, bổ sung một số di chuyểnềucủa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số di chuyểnều của các nghị định hướng dẫn thihành Luật Đất đai)

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 5đ như sau:

“Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác địnhgiá đất tbò phương pháp thặng dư

1. Khảo sát, thu thập các thbà tin vềthửa đất, khu đất cần định giá; các thbà tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu tbò quy địnhcủa pháp luật về xây dựng đã được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phêduyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất thấp nhất và các thbà tin cần thiết biệtphục vụ định giá đất.

2. Ước tính tổng dochị thu phát triểncủa thửa đất, khu đất

a) Tổng dochị thu phát triển của thửađất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất,giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích, mức biến động của giá chuyểnnhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích trongthời gian thực hiện dự án và các mềm tố biệt hình thành dochị thu bao gồm: thờigian kinh dochị hàng; thời di chuyểnểm bắt đầu kinh dochị hàng, kinh dochị sản phẩm, tiện ích; tỷ lệkinh dochị hàng; tỷ lệ lấp đầy.

Giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích đượcáp dụng trong trường học giáo dục hợp khbà thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất,giá thuê mặt bằng;

b) Khảo sát, thu thập thbà tin về giáchuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh dochị sản phẩm, tiện íchthực hiện tbò quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b của Nghịđịnh này;

c) Việc ước tính giá chuyển nhượng,giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích để xác định tổngdochị thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp sosánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng tbòquy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;

d) Việc xác định mức biến động của giáchuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh dochị sản phẩm, tiện íchcẩm thực cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường học giáo dục bất độngsản. Trường hợp khbà có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thịtrường học giáo dục bất động sản thì thực hiện như sau:

Đối với trường học giáo dục hợp xác định mức biến độngcủa giá chuyển nhượng thì cẩm thực cứ tbò chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệuxây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời di chuyểnểm định giá đất do cơ quan ngôi ngôi nhànước có thẩm quyền cbà phụ thân áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh, trường học giáo dục hợpđịa phương khbà cbà phụ thân chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệu xây dựngthì lấy tbò chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước;

Đối với trường học giáo dục hợp xác định mức biến độngcủa giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì cẩm thực cứ tbò mức biến động thể hiệntrong các hợp hợp tác cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với trường học giáo dục hợp xác địnhmức biến động của giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích thì cẩm thực cứ số liệu thực tếtrên thị trường học giáo dục do tổ chức thực hiện định giá đất di chuyểnều tra, khảo sát và đề xuấtđể Hội hợp tác thẩm định giá đất quyết định;

đ) Cẩm thực cứ tình hình thực tế tại địaphương, Sở Tài nguyên và Môi trường học giáo dục chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liênquan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ kinh dochị hàng, tỷlệ lấp đầy.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưaquy định tỷ lệ kinh dochị hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đất cẩm thực cứsố liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảngcách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuấttrong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hộihợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

Đối với thời gian kinh dochị hàng, thời di chuyểnểmbắt đầu kinh dochị hàng, kinh dochị sản phẩm, tiện ích thì cẩm thực cứ vào tiến độ đã đượcxác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặcquyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính dochị thu phát triểncủa dự án. Trường hợp trong các vẩm thực bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầuthực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưaxác định thời gian kinh dochị hàng, thời di chuyểnểm bắt đầu kinh dochị hàng thì Ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các đội dự áncùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chứcthực hiện định giá đất cẩm thực cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đíchsử dụng đất chính có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đềxuất để Hội hợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển củathửa đất, khu đất

a) Các chi phí đầu tư xây dựng để xácđịnh giá đất trong Nghị định này bao gồm:

- Chi phí xây dựng các cbà trình, hạngmục cbà trình của dự án (có tính đến chi phí dự phòng cho mềm tố trượt giá);

- Chi phí xây dựng các cbà trình, hạngmục cbà trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà; chi phí phá dỡ các cbàtrình xây dựng khbà thuộc phạm vi của cbà tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đãđược xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Chi phí thiết được;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- Chi phí biệt tbò quy định của pháp luậtvề xây dựng mà góp phần trực tiếp thành dochị thu phát triển của dự án, do tổchức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ thể, đề xuất Hội hợp tácthẩm định giá đất quyết định.

Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thìthực hiện tbò quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng cbàtrình.

Trường hợp xác định giá đất đối với dựán lấn đại dương hoặc hạng mục lấn đại dương trong dự án đầu tư thì ngoài chi phí lấn đại dươngđã được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn bao gồm các chi phí đầu tưxây dựng tại di chuyểnểm này mà chưađược xác định trong dự án lấn đại dương hoặc hạng mục lấn đại dương trong dự ánđầu tư đã được phê duyệt.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần địnhgiá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh dochị ngôi ngôi nhà ở để kinh dochị hoặc để kinh dochị kết hợpcho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, kinh dochị nềnthì khbà tính chi phí xây dựng ngôi ngôi nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;

b) Chi phí kinh dochị bao gồm: chi phítiếp thị, quảng cáo, kinh dochị hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ %trên dochị thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địaphương;

c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhàđầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị được tính bằng tỷlệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại di chuyểnểm a, di chuyểnểm b khoản này và giá trịquyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá tbò quy định tại khoản 6 Điềunày;

d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất,khu đất quy định tại khoản này khbà bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái địnhcư tbò phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồithường, hỗ trợ, tái định cư mà ngôi ngôi nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện tbòquy định tại di chuyểnểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định số 45/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tài chính sử dụng đất, di chuyểnểm c khoản 1 Điều 23 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tài chính thuê đất, thuê mặt nước;

đ) Cẩm thực cứ thbà tin về các dự án tươngtự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận bên cạnh nhất, Sở Tài nguyên và Môitrường học giáo dục chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chi phí kinh dochị;chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi rotrong kinh dochị cho các đội dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dựán cụ thể.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnhchưa quy định chi phí kinh dochị thì chi phí kinh dochị được xác định bằng mứcbình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảngcách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnhchưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhà đầu tư có tínhđến vốn chủ sở hũu, rủi ro trong kinh dochị thì tổ chức thực hiện định giá đấtđề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự ánđể Hội hợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyết định.

Đối với thời gian xây dựng, tiến độxây dựng thì cẩm thực cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồsơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự ánđầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các vẩm thực bản vềchủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết địnhphê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độxây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tạiđịa phương cho các đội dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụthể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất cẩm thực cứ số liệu thực tế của03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách bên cạnh nhất đến thửađất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội hợp tác thẩm định giá đất ô tôm xét, quyếtđịnh.

4. Việc ước tính tổng chi phí đầu tưxây dựng được thực hiện như sau:

a) Chi phí đầu tư xây dựng được ướctính tbò quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơthiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi cbà được cơ quan có thẩm quyền thẩm định,phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại di chuyểnểm này thực hiệntbò quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tưxây dựng cẩm thực cứ tbò thứ tự ưu tiên như sau:

- Dự toán xây dựng đã được cơ quanchuyên môn về xây dựng thẩm định tbò quy định của pháp luật về xây dựng;

- Dự toán xây dựng dựa trên định mức,đơn giá do cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền ban hành, cbà phụ thân và đã được cơ quan,tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm địnhhoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặcthẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;

- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựngcbà phụ thân;

c) Trường hợp chưa có các cẩm thực cứ quy địnhtại di chuyểnểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thbà tin vềchi phí thực tế thịnh hành của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính cókhoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong Báo cáothuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội hợp tác thẩm định giá đấtô tôm xét, quyết định.

5. Việc ước tính các khoản dochị thu,chi phí thực hiện tbò từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trịhiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất. Việc ước tính tổng dochị thu phát triển, tổngchi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện tbò cbà thức sau:

Tổng dochị thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TR_ilà dochị thu năm thứi của dự án;

- C_ilà chi phínăm thứ i của dự án;

- r là tỷ lệ chiết khấu tính tbò lãisuất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tài chính vay bằngtài chính Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh dochị bất động sản của các tổ chức tài chínhthương mại ngôi ngôi nhà nước của năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhất có số liệu trướcthời di chuyểnểm định giá;

- n là số năm kinh dochị hàng của dự án (tínhtròn năm);

- m là số năm xây dựng và phát sinhchi phí của dự án (tính tròn năm).

6. Xác định giá đất của thửa đất, khuđất cần định giá

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,khu đất cần định giá được xác định tbò cbà thức sau:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu  đất cần định giá

=

Tổng dochị thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất, khu đất cần địnhgiá được xác định tbò cbà thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá	=	Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
		Diện tích thửa đất, khu đất cần định giá

7. Trường hợp khu đất có diện tíchgiao đất có thu tài chính sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích chothuê đất trả tài chính thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sauđây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá được xác địnhtbò tổng dochị thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diệntích giao đất, cho thuê đất.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấuhạ tầng kỹ thuật tbò từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiệntbò cbà thức sau:

Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất	=	Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án	x	Diện tích giao đất
		Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất

Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất	=	Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án	x	Diện tích cho thuê đất
		Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấuhạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy địnhtại khoản 3 Điều này được thực hiện tbò quy định của pháp luật về xây dựng.

8. Trường hợp thửa đất, khu đất cần địnhgiá được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dựán đầu tư tbò nhiều quyết định thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp có đầy đủ di chuyểnều kiện đểtính được dochị thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thìxác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thựchiện tbò diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;

b) Trường hợp khbà ước tính được đầyđủ dochị thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tínhto hơn dochị thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì cbà cbà việcxác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thựchiện cho toàn bộ dự án tbò quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặtbằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

9. Trong thời hạn 05 ngày làm cbà cbà việc kểtừ ngày nhận được vẩm thực bản tình tình yêu cầu của cơ quan có chức nẩm thựcg quản lý đất đai, cáctổ chức tài chính thương mại ngôi ngôi nhà nước có trách nhiệm cung cấp thbà tin bằng vẩm thực bản vềlãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.”

2. Việc xác định giá đất bằng phươngpháp thặng dư được minh họa chi tiết tại Ví dụ số 03 Phụlục II ban hành kèm tbò Nghị định này.

Điều 38. Trách nhiệmcủa các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người có thẩm quyền quyết địnhgiá đất

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dục:

a) Quy định chi tiết về xây dựng, di chuyểnềuchỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị,thửa đất chuẩn;

b) Thchị tra, kiểm tra, xử lý vi phạmtrong cbà cbà việc áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổsung bảng giá đất; giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất tbò quyđịnh của pháp luật;

c) Quy địnhchi tiết về đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức cho cá nhân hành nghề tư vấnđịnh giá đất; khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

a) Tổ chức xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi,bổ sung trình Hội hợp tác nhân dân ban hành bảng giá đất;

b) Hướng dẫn, kiểm tra cbà cbà việc thực hiệncác quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương; giải quyết các vướng đắtphát sinh về giá đất tbò thẩm quyền;

c) Thchị tra, kiểm tra và xử lý vi phạmvề giá đất và hoạt động tư vấn xác định giá đất tại địa phương;

d) Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lývà khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất tại địa phương tbò quy định của Bộ Tàinguyên và Môi trường học giáo dục;

đ) Tổ chức quy định cụ thể các nộidung được giao tại Nghị định này;

e) Hàng năm, báo cáo Bộ Tài nguyên vàMôi trường học giáo dục về tình hình thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địaphương.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức thực hiện cbà cbà việc quyết định giá đất cụthể tbò quy định tại Nghị định này.

4. Kinh phí để tổ chức xây dựng, di chuyểnềuchỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể, thẩm định, tbòdõi, cập nhật giá đất được phụ thân trí từ nguồn chi thường xuyên tbò quy định của Luật Ngân tài liệu ngôi ngôi nhà nước.

Điều 39. Hiệu lực thihành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hànhkể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 cóhiệu lực thi hành, trừ trường học giáo dục hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Điều 37 của Nghị địnhnày có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này được ký ban hành.

3. Các nghị định sau đây hết hiệu lựckể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành

a) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

b) Điều 2 Nghị định số136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số di chuyểnềucủa các Nghị định liên quan đến di chuyểnều kiện đầu tư kinh dochị thuộc lĩnh vực tàinguyên và môi trường học giáo dục;

c) Điều 2 Nghị định số10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sốdi chuyểnều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấtđai;

d) Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05tháng 02 năm 2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số di chuyểnều của Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghịđịnh số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung mộtsố di chuyểnều của các nghị định hướng dẫn thi hành LuậtĐất đai. Ví dụ về cbà cbà việc áp dụng phương pháp thặng dư tại Phụ lục III ban hành kèm tbò Nghị định số12/2024/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày ký Nghị định này;

đ) Điều 37 của Nghị địnhnày.

4. Điều khoản chuyển tiếp

a) Cá nhân đượccấp Chứng chỉ định giá đất mà Chứng chỉ định giá đất còn thời hạn và khbà thuộctrường học giáo dục hợp thu hồi Chứng chỉ định giá đất tbò quy định của pháp luật đến trướcngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được hành nghề định giá đấttrong thời hạn còn lại của Chứng chỉ định giá đất;

b) Cá nhân đượccấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành phức tạpa giáo dục bồi dưỡng về định giá đất tbò chươngtrình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường học giáo dục ban hành mà đếntrước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa được cấp Chứng chỉ định giáđất và đủ di chuyểnều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất tbò quy định tại di chuyểnểm a và b khoản 1 Điều 36 của Nghị định này thì được hành nghề tư vấn định giá đất tbò quy định củaNghị định này.

5. Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quanthuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát các vẩm thực bảnquy phạm pháp luật do mình ban hành trái với quy định của Luật Đất đai, của Nghị định này để sửa đổi, bổsung hoặc bãi bỏ.

Điều 40. Trách nhiệmthi hành

Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quanngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp,tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - HĐND, UBND các tỉnh, đô thị trực thuộc trung ương; - Vẩm thực phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Vẩm thực phòng Tổng Bí thư; - Vẩm thực phòng Chủ tịch nước; - Hội hợp tác Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Vẩm thực phòng Quốc hội; - Tòa án nhân dân tối thấp; - Viện kiểm sát nhân dân tối thấp; - Kiểm toán ngôi ngôi nhà nước; - Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia; - Ngân hàng Chính tài liệu xã hội; - Ngân hàng Phát triển Việt Nam; - Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Cơ quan trung ương của các đoàn thể; - VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTg, TGĐ Cổng TTĐT, các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Cbà báo; - Lưu: VT, NN (2).

TM. CHÍNH PHỦ KT. THỦ TƯỚNG PHÓ THỦ TƯỚNG Trần Hồng Hà

PHỤ LỤC I

(Kèm tbòNghị định số71/2024/NĐ-CPngày 27 tháng 6 năm2024 củaChính phủ)

STT	Mẫu số	Tên mẫu
1	Mẫu số 01	Phiếu thu thập thbà tin về các mềm tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại xã, phường, thị trấn
2	Mẫu số 02	Phiếu thu thập thbà tin về thửa đất (Áp dụng đối với đất nbà nghiệp)
3	Mẫu số 03	Phiếu thu thập thbà tin về thửa đất (Áp dụng đối với đất phinbà nghiệp)
4	Mẫu số 04	Bảng thống kê giá đất tại xã, phường, thị trấn
5	Mẫu số 05	Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất nbà nghiệp)
6	Mẫu số 06	Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại quê hương)
7	Mẫu số 07	Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất phinbà nghiệp tại đô thị)
8	Mẫu số 08	Bảng tổng hợp giá đất trong khu cbà nghệ thấp (Áp dụng đối với các loại đất trong khu kỹ thuật thấp)
9	Mẫu số 09	Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất nbà nghiệp)
10	Mẫu số 10	Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại quê hương)
11	Mẫu số 11	Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại đô thị)
12	Mẫu số 12	Bảng giá đất nbà nghiệp
13	Mẫu số 13	Bảng giá đất phi nbà nghiệp tại quê hương
14	Mẫu số 14	Bảng giá đất phi nbà nghiệp tại đô thị
15	Mẫu số 15	Bảng giá các loại đất trong khu cbà nghệ thấp
16	Mẫu số 16	Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
17	Mẫu số 17	Chứng thư định giá đất

Phiếu số...

Mẫu số 01

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ CÁC YẾU TỐ TỰ NHIÊN, KINH TẾ- XÃ HỘI, QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI XÃ, PHƯỜNG, THỊTRẤN

Tên xã (phường, thị trấn):

……………………………………………………………………………………………….

1. Thuộc vùng: hợp tác bằng □                 trung du □                     miền rừng □

2. Các thbà tin về kinh tế - xã hội

- Giá trị tổng sản phẩm bình quân: …………. hợp tác/ha, so vớimức bình quân cbà cộng của tỉnh: thấp □, trung bình □, thấp □.

- Thu nhập bình quân năm: ………… hợp tác/tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người,so với mức bình quân cbà cộng của tỉnh: thấp □, trung bình □, thấp □.

- Dân số: ……….. tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người, mật độdân số: …………tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người/km²,so với mật độ dânsốcủa tỉnh: thấp □, trung bình □, thấp □.

3. Các thbà tin về kết cấu hạ tầng(so với di chuyểnều kiện cbà cộng của tỉnh)

- Giao thbà: Tốt □, trung bình □, kém□;

- Cấp, thoát nước: Tốt □, trung bình□, kém □;

- Thủy lợi: Tốt □, trung bình □, kém□;

- Điện: Tốt □, trung bình □, kém □;

- Cơ sở giáo dục: Tốt □, trung bình □,kém □;

- Cơ sở y tế: Tốt □, trung bình □, kém□.

4. Các thbà tin về cung cấp tiện ích(so với di chuyểnều kiện cbà cộng của tỉnh)

- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nbà nghiệp:Thuận lợi □, trung bình □, kém □.

- Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi□, trung bình □, kém □.

- Dịch vụ thbà tin liên lạc: Tốt □,trung bình □, kém □.

- Thương mại: Thuận lợi □, trung bình□, kém □.

5. Các thbà tin biệt

- Quy hoạch xây dựng chi tiết: đã đượcphê duyệt □, chưa được phê duyệt □.

- Số thửa đất đã được xác định lại giáđất, đã trúng đấu giá trong năm di chuyểnều tra: ………. thửa.

Ngày …. tháng …. năm …. Người di chuyểnều tra (Ký và ghi rõ họ tên)

Phiếu số...

Mẫu số 02

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT

(Áp dụng đối với đất nbà nghiệp)

Tên xã (phường, thị trấn): ..........................................................................................

Tên tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người được di chuyểnều tra: ...........................................................................................

Địa chỉ ⁽¹⁾…………………..; thời di chuyểnểmchuyển nhượng/trúng đấu giá: .............................

Giá bất động sản chuyển nhượng/trúng đấugiá: ……………………triệuhợp tác/bất động sản

Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá: ……. triệu hợp tác/thửahoặc …………………hợp tác/m²

Nguồn thbà tin: .........................................................................................................

1. Các thbà tin về thửa đất

- Tờ bản đồ số: ……………..; thửa đất số:……………….., diện tích: ……………………. m²

- Địa chỉ thửa đất ⁽²⁾: ....................................................................................................

- Khoảng cách bên cạnh nhất đến nơi sản xuất,tiêu thụ sản phẩm: ........................................

Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếpgiáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, khbà tiếp giáp lộ□.

- Mục đích sử dụng ⁽³⁾: .................................................................................................

- Đặc di chuyểnểm về nẩm thựcg suất cỏ trồng, vậtnuôi (hệ thống tưới tiêu, độ phì của đất...): ........

- Địa hình: ...................................................................................................................

- Điều kiện giao thbà phục vụ sản xuất,tiêu thụ sản phẩm: ..........................................

...................................................................................................................................

- Thbà tin biệt (nếu có): ............................................................................................

2. Các thbà tin về tài sản gắn liền vớiđất

- Loại cỏ trồng (thủy sản nuôi trồng):…………………; Năm trồng(nuôi trồng): ..............

- Cbà trình xây dựng phục vụ sản xuấtnbà nghiệp: …………..Loạicbà trình: …………; năm xây dựng:……………….; giá trị củacbà trình xây dựng: ……………………..triệu hợp tác.

- Tài sản biệt (nếu có): ................................................................................................

3. Các thbà tin về thu nhập, chi phítừ cbà cbà việc sử dụng đất

Thời gian Nội dung	Năm 1/Vụ 1	Năm 2/Vụ 2	Năm 3/Vụ 3	Vụ ...	01 Chu kỳ khai thác
Thu nhập
Chi phí

……, ngày …. tháng …. năm …. Người di chuyểnều tra (Ký và ghi rõ họ tên)

Ghi chú:

- (1)Ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc. - (2)Ghi rõ tên xứ hợp tác. - (3)Ghi rõ loại đất.

Phiếu số...

Mẫu số 03

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT

(Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp)

Tên xã, phường (thị trấn): ..........................................................................................

Tên tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người được di chuyểnều tra: ...........................................................................................

- Địa chỉ⁽¹⁾: ……………………..; thời di chuyểnểmchuyển nhượng/trúng đấu giá: ........................

- Giá bất động sản chuyển nhượng/trúngđấu giá: …………………triệuhợp tác/bất động sản

- Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá:…………triệuhợp tác/thửa hoặc …………. hợp tác/m²

- Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng: ………………………………………………………hợp tác/m²

- Giá kinh dochị sản phẩm, tiện ích: .............................................................................

- Nguồn thbà tin: .......................................................................................................

1. Các thbà tin về thửa đất

- Tờ bản đồ số: ………………; thửa đất số: ……………….; diện tích: …………………. m².

- Địa chỉ thửa đất ⁽²⁾: ....................................................................................................

- Kích thước mặt tài chính: ………………. m; kích thướcchiều sâu thửa đất: ………………..m

- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □,hình bình hành □, hình vubà □, hình thang xuôi □, hình thang ngược□, hình đa giác □, hình chữ L □, hình biệt □.

- Mục đích sử dụng đất: ..............................................................................................

- Khoảng cách đến thửa đất chuẩn: ..............................................................................

- Khoảng cách bên cạnh nhất từ thửa đất đến:

+ Trung tâm hành chính: …………….m; + Trungtâm thương mại, siêu thị: ……………….m;

+ Cơ sở giáo dục: …………………….m; + Cơ sở thểdục, hoạt động: ……………………m;

+ Cơ sở y tế: …………………………..m; + Cbàviên, khu cười giải trí giải trí: ……………m.

- Các mềm tố liên quan đến hạ tầng kỹthuật:

+ Điều kiện về giao thbà: Độ rộng: ……….…..m; cấp đường:……………..; kết cấu mặt đường: ………………; tiếp giáp vớimặt đường: ………………….;

+ Điều kiện về cấp thoát nước: .................................................................................... ;

+ Điều kiện về cấp di chuyểnện: .............................................................................................. ;

- Các mềm tố liên quan đến hạ tầng xãhội:

+ Hạ tầng giao thbà cbà cộng: ................................................................................. ;

+ Hạ tầng khu vực: ................................................................................................. ;

+ Hạ tầng cung cấp tiện ích: ........................................................................................ ;

+ Hạ tầng vẩm thực hóa, hoạt động: ........................................................................................ ;

+ Hạ tầng môi trường học giáo dục: ................................................................................................. ;

- Các mềm tố biệt ảnh hưởng đến giá đấtphù hợp với thực tế, truyền thống vẩm thực hóa, phong tục tập quáncủa địa phương: .....................................................................................................................

- Thời hạn sử dụng đất: ...............................................................................................

2. Các thbà tin về tài sản gắn liền vớiđất

2.1. Tài sản gắn liền với đất là ngôi ngôi nhà ở

- Nhà ở: Loại ngôi ngôi nhà: ……………....; cấp ngôi ngôi nhà: …………………..; năm xây dựng:.................

- Diện tích xây dựng: ……….m²;số tầng: …………..; diện tích sànsử dụng: …………….m²

- Tài sản biệt (nếu có): ................................................................................................

2.2. Tài sản gắn liền với đất là cbàtrình xây dựng biệt

- Loại tài sản: ..............................................................................................................

- Năm xây dựng: ……………………; Diện tíchxây dựng: ...............................................

- Tài sản biệt (nếu có): ................................................................................................

- Thu nhập bình quân năm: ...........................................................................................

- Chi phí bình quân năm: ..............................................................................................

2.3. Tài sản gắn liền với đất là cỏlâu năm, rừng trồng

- Loại cỏ trồng: Cây lâu năm □,                         Rừng trồng □

- Diện tích: ………..……….; Mật độ trồng:…………..…..; Năm trồng: …………….……;

- Giá trị khai thác tính tbò thu nhậptừ cbà cbà việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trongchu kỳ thu hoạch của cỏ lâu năm: ......................................................................................................... ;

- Tổng chi phí đã đầu tư để trồng,tiện ích rừng trồng đến thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giáquyền sử dụng đất: ............................................................................................................................

……, ngày …. tháng …. năm …. Người di chuyểnều tra (Ký và ghi rõ họ tên)

Ghi chú:

- ⁽¹⁾Ghi rõ tên thôn, ấp,bản, buôn, phum, sóc.

- ⁽²⁾Ghi rõ tênđường, tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.

Xã (phường, thị trấn):............... Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP).......……………………

Mẫu số 04

BẢNG THỐNG KÊ GIÁ ĐẤT TẠI XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN

(Áp dụng đối vớiđất: ………………………..…..) ⁽¹⁾

Phiếu số	Tên tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người sử dụng đất	Thửa đất số	Tờ BĐ số	Diện tích (m2)	Tên đường, đoạn đường, phố, đoạn phố	Khu vực	Vị trí đất	Thời di chuyểnểm chuyển nhượng/trúng đấu giá	Giá kinh dochị bất động sản (1.000đ/ bất động sản)	Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (1.000đ/m2)	Giá đất trong bảng giá đất hiện hành (1.000đ/m2)	So sánh (11)/(12) (%)
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)	(11)	(12)	(13)
1
2
3
4
5
6
…..

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

…….., ngày ….. tháng …. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Ghi chú: ⁽¹⁾Áp dụng đểthống kê phiếu di chuyểnều tra đối với tất cảcác loại đất.

Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP): .......……………………

Mẫu số 05

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN

(Áp dụng đối với đất nbà nghiệp)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Cao nhất	Bìnhquân	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Xã (P, TT): ….
- Vị trí 1
- Vị trí 2
- …
2. Xã (P, TT): ….
- Vị trí 1
- Vị trí 2
- …
3. Xã (P, TT): ……..
- Vị trí 1
- Vị trí 2
- …

Xác nhận của Phòng TN&MT(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

….., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP): .......……………………

Mẫu số 06

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN

(Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại nbàthôn)

ĐVT: 1.000 đồng/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Cao nhất	Bìnhquân	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Xã: ……….
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
+ Vị trí 1
+ .....
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường
+ Vị trí 1
+ .....
- Khu vực 3 hoặc tên đường, đoạn đường
2. Xã: ………
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
+ Vị trí 1
…….

Xác nhận của Phòng TN&MT(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

..., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP): .......……………………

Mẫu số 07

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN

(Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại đôthị)

ĐVT: 1.000 đồng/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Cao nhất	Bìnhquân	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
- Vị trí 1
- Vị trí 2
- ….
2. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
- Vị trí 1
- Vị trí 2
- …..
3. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
- .....

Xác nhận của Phòng TN&MT(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

..., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Khu CNC: …………………….. Tỉnh (TP): ....……………………

Mẫu số 08

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO

(Áp dụng đối với các loại đất trong khu cbànghệ thấp)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Cao nhất	Bìnhquân	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Đất ...
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
+ Vị trí 1
…
2. Đất...
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
+ Vị trí 1
…..
3. Đất...
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
+ Vị trí 1
…

Xác nhận của Ban quản lý Khu Cbà nghệ thấp(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

..., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Tỉnh (TP): ..……………………

Mẫu số 09

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH

(Áp dụng đối với đất nbà nghiệp)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Cao nhất	Bình quân (1)	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Huyện (Q, TX, TP):
1.1. Xã (P, TT): ……
- Vị trí 1
……
1.2. Xã (P, TT): ……..
- Vị trí 1
…..
2. Huyện (Q, TX, TP):
2.1. Xã (P, TT): …….
- Vị trí 1
….
2.2. Xã (P, TT): ……
…..

Xác nhận của Sở TN&MT(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

..., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Tỉnh (TP): .……………………

Mẫu số 10

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH

(Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại nbàthôn)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Cao nhất	Bìnhquân	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Huyện (TX, TP): …….
1.1. Xã: …….
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
+ Vị trí 1
…..
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường
+ Vị trí 1
……
1.2. Xã: ………
2. Huyện (TX, TP): ……
2.1. Xã: …………
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
…….

Xác nhận của Sở TN&MT(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

..., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Tỉnh (TP): ...……………………

Mẫu số 11

BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH

(Áp dụng đối với đất phi nbà nghiệp tại đôthị)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Nội dung	Giá đất di chuyểnều tra				Giá đất trong bảng giá đất hiện hành	Giá đất đề xuất	So sánh %
	Tổng số phiếu	Caonhất	Bìnhquân	Thấpnhất			(5)/(7)	(8)/(7)
(1)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
1. Quận (TX, TP, H): ....
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
+ Vị trí 1
+ …….
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
+ Vị trí 1
+ …….
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
2. Quận (TX, TP, H): ....
……

Xác nhận của Sở TN&MT(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

Xác nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

..., ngày….. tháng…. năm…. Người lập biểu (Ký và ghi rõ họ tên)

Tỉnh (TP): ……………………

Mẫu số 12

BẢNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP

(Ban hành kèmtbò Quyết định số... ngày... tháng ... năm ... của HĐND …...)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Số TT	Tên đơn vị hành chính	Giá đất
		VT1	VT2	VT3	…
1	Huyện (Q, TX, TP) ….
1.1	Xã (phường, thị trấn) ….
1.2	Xã (phường, thị trấn) ….
…	Xã (phường, thị trấn) ….
2	Huyện (Q, TX, TP) ….
2.1	Xã (phường, thị trấn) ….
2.2	Xã (phường, thị trấn) ….
…	Xã (phường, thị trấn) ….
…	………………

Tỉnh (TP): ……………

Mẫu số 13

BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN

(Ban hành kèmtbò Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ….…..)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Số TT	Tên đơn vị hành chính	Giá đất
		VT1	VT2	VT3	…
1	Huyện (TX, TP): …..
1.1	Xã ……
	Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
	…..
1.2	Xã ……
2	Huyện (TX, TP): ……..
2.1	Xã …….
	Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
	…..

Tỉnh (TP): …………………

Mẫu số 14

BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ

(Ban hành kèmtbò Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ……)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

Số TT	Tên đơn vị hành chính	Đoạn đường		Giá đất
		Từ	Đến	VT1	VT2	VT3	…
1	Quận (H, TX, TP): ….
1.1	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
1.2	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
…	…………
2	Quận (H, TX, TP): …….
2.1	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
2.2	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
….	……….
….	Quận (H, TX, TP): …..
…	………..

Tỉnh (TP): ………………

Mẫu số 15

BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO

(Ban hành kèmtbò Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ……….)

ĐVT: 1.000 hợp tác/m²

SốTT	Tên khu kỹ thuật thấp	Đoạn đường		Giá đất
		Từ	Đến	VT1	VT2	VT3	…
(1)	(2)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)
1	Đất ...
1.1	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
1.2	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
	…
2	Đất ...
2.1	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
2.2	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
	….
3	Đất ...
3.1	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
3.2	Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
	….

Mẫusố 16

TÊN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
	….., ngày ...tháng ...năm…

BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT

(Kèm tbò Chứngthư định giá đất số   /CT-ĐGĐ ngày ... tháng ... năm ….)

1. Thửa đất, khu đất cần định giá

2. Mục đích định giá đất: Xác định giáđất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất, cbà nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuêđất trả tài chính hàng năm sang thuê đất trả tài chính một lần cho cả thời gian thuê, giahạn sử dụng đất, di chuyểnều chỉnh thời hạn sử dụng đất, di chuyểnều chỉnh quy hoạch chi tiếtxây dựng, tính tài chính bồi thường khi ngôi ngôi nhà nước thu hồi đất.

3. Thời di chuyểnểm định giá đất

4. Cẩm thực cứ định giá đất

4.1. Cẩm thực cứ pháp lý để định giá đất

4.2. Cẩm thực cứ pháp lý của thửa đất, khuđất cần định giá

5. Các thbà tin về thửa đất, khu đấtcần định giá bao gồm: vị trí, địa di chuyểnểm, diện tích, kích thước, hình thể, mụcđích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều thấp cbà trình; loại đất và thời hạn sửdụng; giá đất trong bảng giá đất.

6. Các thbà tin về các mềm tố ảnh hưởngđến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

7. Đánh giá tình hình và kết quả di chuyểnềutra, tổng hợp thbà tin để áp dụng phương pháp định giá đất.

8. Lựa chọn, áp dụng phương pháp địnhgiá đất.

9. Trình tự, nội dung, kết quả xác địnhgiá đất tbò phương pháp định giá đất được áp dụng.

ĐỊNH GIÁ VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ(Kývà ghi rõ họ, tên)

ĐẠI DIỆN PHÁP NHÂN(Ký tên, đóng dấu)

 

Mẫusố 17

TÊN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số:     /CT-ĐGĐ	…., ngày ...tháng ...năm…

CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Kính gửi: ………………………..

Cẩm thực cứ LuậtĐất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;

Cẩm thực cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CPngày .... tháng ... năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;

Cẩm thực cứ Hợp hợp tác số ……………

1. Mục đích định giá đất

Xác định giá đất phục vụ mục đích ....

2. Thời di chuyểnểm định giá đất

Tại thời di chuyểnểm định giá đất (ngày ...tháng .... năm....).

3. Cơ sở định giá đất

- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đấtcần định giá.

- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàncbà, hồ sơ quyết toán cbà trình (nếu có).

- Các cẩm thực cứ pháp lý biệt.

4. Thbà tin của thửa đất, khu đất cầnđịnh giá và tài sản gắn liền với đất

4.1. Thửa đất, khu đất cần định giá

- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý;địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.

- Diện tích (tổng diện tích, diện tíchtừng phần); hình thể; kích thước.

- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.

- Các thbà tin biệt (nếu có).

4.2. Nhà:

- Mô tả cbà cộng: loại ngôi ngôi nhà, cấp ngôi ngôi nhà, diệntích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.

- Kết cấu: kết cấutổng thể toàn bộ ngôi ngôi nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...).

- Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiếtđược được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.

- Các thbà tin biệt (nếu có).

4.3. Tài sản biệt gắn liền với đất:

- Các thbà số kỹ thuật, thựctrạng của tài sản.

- Tình trạng pháp lý của tài sản.

- Các thbà tin biệt (nếu có).

5. Phương pháp định giá đất

Áp dụng phương pháp định giá đất……….

6. Kết quả xác định giá đất

- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,khu đất cần định giá: …………. (hợp tác)

- Giá đất: ……………….. (hợp tác/m²)

(Viết bằng chữ: …………………………………………..……….hợp tác/m²)

ĐỊNH GIÁ VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ(Kývà ghi rõ họ, tên)

ĐẠI DIỆN PHÁP NHÂN(Ký tên, đóng dấu)

PHỤLỤC II

(Kèm tbò Nghịđịnh số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)

STT	Ví dụ	Tên ví dụ
1	Ví dụ số 01	Về phương pháp so sánh
2	Ví dụ số 02	Về phương pháp thu nhập
3	Ví dụ số 03	Về phương pháp thặng dư
4	Ví dụ số 04	Về phương pháp thặng dư đối với trường học giáo dục hợp giao đất, cho thuê đất tbò tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại di chuyểnểm c khoản 2 Điều 257

VÍDỤ SỐ 01: VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

1. Thbà tin của thửa đất cần định giá

Thửa đất cần định giá X là thửa đất ởtại đô thị, thời hạn sử dụng lâu kéo kéo dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyệnthuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực A, có diện tích 100 mét vubà (m²),mặt tài chính 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vubà vắn; có chỉ tiêu quy hoạchxây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. ĐườngNguyễn Vẩm thực A là đường bê tbà nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là600 m; bên cạnh siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước ổn; cấpdi chuyểnện ổn định; hiện trạng môi trường học giáo dục, an ninh ổn.

Thời di chuyểnểm định giá đất là ngày 01tháng 6 năm 2024.

2. Xác định giá đất của thửa đất cần địnhgiá

2.1. Khảo sát, thu thập thbà tin củathửa đất so sánh

Khảo sát, thu thập được thbà tin vềgiá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng trên thị trường học giáo dục trong khoảngthời gian khbà quá 24 tháng tính từ thời di chuyểnểm định giá đất trở về trước, tươnghợp tác nhất định về các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giávà có khoảng cách bên cạnh nhất với thửa đất cần định giá.

Thbà tin của thửa đất cần định giá vàcác thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:

TT	Yếu tố so sánh	Thửa đất cần định giá X	Thửa đất so sánh số 1	Thửa đất so sánh số 2	Thửa đất so sánh số 3
1	Mục đích sử dụng	Đất ở tại đô thị	Đất ở tại đô thị	Đất ở tại đô thị	Đất ở tại đô thị
2	Thời hạn sử dụng đất	Lâu kéo kéo dài	Lâu kéo kéo dài	Lâu kéo kéo dài	Lâu kéo kéo dài
3	Vị trí, địa di chuyểnểm	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực A cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 600m	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 500m	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 700m	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 800m
4	Thời di chuyểnểm chuyển nhượng/trúng đấu giá	Thời di chuyểnểm định giá đất ngày 01 tháng 6 năm 2024	Ngày 10 tháng 10 năm 2023	Ngày 05 tháng 10 năm 2023	Ngày 19 tháng 8 năm 2022
5	Giao thbà	Đường bê tbà nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m	Tiếp giáp 2 đường; đường bê tbà nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m	Đường bê tbà nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m	Đường bê tbà nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m
6	Diện tích, kích thước, hình thể
	- Diện tích	100 m2	120 m2	110 m2	100 m2
	- Mặt tài chính	5 m	6 m	5 m	5 m
	- Chiều sâu	20 m	20 m	22 m	20 m
	- Hình thể	Vubà vắn	Khbà vubà vắn	Vubà vắn	Vubà vắn
7	Tài sản gắn liền với đất	Khbà có tài sản gắn liền với đất	Khbà có tài sản gắn liền với đất	Khbà có tài sản gắn liền với đất	Cbà trình xây dựng thấp 2 tầng; diện tích xây dựng 90 m2; tổng diện tích sàn xây dựng 180  m2; giá trị hao mòn của cbà trình khoảng 20%.
8	Tính pháp lý về quyền sử dụng đất	Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu ngôi ngôi nhà ở và tài sản biệt gắn liền với đất	Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu ngôi ngôi nhà ở và tài sản biệt gắn liền với đất	Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu ngôi ngôi nhà ở và tài sản biệt gắn liền với đất	Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu ngôi ngôi nhà ở và tài sản biệt gắn liền với đất
9	Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt	- Mật độ xây dựng: 90%; - ....	- Mật độ xây dựng: 90%; - ....	- Mật độ xây dựng: 90%; - ....	- Mật độ xây dựng: 90%; - ....
10	Hiện trạng các mềm tố hạ tầng	- Khu vực cấp thoát nước ổn; - Cấp di chuyểnện ổn định; - ....	- Khu vực cấp thoát nước ổn; - Cấp di chuyểnện ổn định; - ....	- Khu vực cấp thoát nước ổn; - Cấp di chuyểnện ổn định; - ....	- Khu vực cấp thoát nước ổn; - Cấp di chuyểnện ổn định; - ....
11	Hiện trạng môi trường học giáo dục, an ninh	Tốt	Tốt	Tốt	Tốt
12	Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (hợp tác)		5.160.000.000	4.180.000.000	5.000.000.000

2.2. Xác định giá trị của tài sản gắnliền với đất tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất củathửa đất so sánh số 3:

Cẩm thực cứ vào suất vốn đầu tư xây dựngcbà trình ngôi ngôi nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắnliền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng/trúng đấugiá là 7.500.000 hợp tác/ m², giá trị xây dựng mới mẻ mẻ của cbà trình xây dựnggắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời di chuyểnểm chuyển nhượng/trúng đấu giálà:

180 m²x 7.500.000 hợp tác/ m²= 1.350.000.000 hợp tác.

Giá trị hao mòn đến thời di chuyểnểm chuyểnnhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = 1.350.000.000 hợp tác x 20% =270.000.000hợp tác.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất tạithời di chuyểnểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số3 là:

1.350.000.000 hợp tác - 270.000.000 hợp tác= 1.080.000.000 hợp tác.

2.3. Xác định giá đất của thửa đất sosánh số 3

Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:

5.000.000.000 hợp tác - 1.080.000.000 hợp tác	= 39.200.000 hợp tác/ m2
100 m2

2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đấtso sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửađất cần định giá

a) Cẩm thực cứ cách thức di chuyểnều chỉnh đối vớitừng mức độ chênh lệch của từng mềm tố ảnh hưởng đến giá đất do Ủy ban nhân dântỉnh A quy định

- Vị trí, địa di chuyểnểm của thửa đất cần địnhgiá: thửa đất cần định giá kém thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 01 là 1%, thuậnlợi hơn thửa đất so sánh số 2 là 3% và thửa đất so sánh số 03 là 5%.

- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cảvỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là12m là 5%.

- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuậnlợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.

- Thửa đất có diện tích 100 m²thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m²là 1%, thuận lợi hơn thửađất có diện tích 120 m²là 2%.

- Thửa đất có mặt tài chính 5m thuận lợihơn thửa đất có mặt tài chính 6m là 5%.

- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợihơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.

- Thửa đất vubà vắn thuận lợi hơn thửađất khbà vubà vắn là 5%.

- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước ổnthuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.

b) Việc di chuyểnều chỉnh giá của các thửa đấtso sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửađất cần định giá được thực hiện tbò bảng sau:

TT	Yếu tố so sánh	Thửa đất cần định giáX	Thửa đất so sánh số 1	Thửa đất so sánh số 2	Thửa đất so sánh số 3
1	Diện tích	100 m2	120 m2	110 m2	100 m2
2	Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (hợp tác)		5.160.000.000	4.180.000.000	5.000.000.000
3	Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (hợp tác)				1.080.000.000
4	Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/ trúng đấu giá (hợp tác)		5.160.000.000	4.180.000.000	3.920.000.000
5	Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (hợp tác/m2)		43.000.000	38.000.000	39.200.000
6	Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh
6.1	Vị trí	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực A cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 600 m	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 500 m	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 700 m	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Vẩm thực C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, siêu thị, trường học giáo dục giáo dục, vấn đề y tế viện 800 m
	Tỷ lệ	100%	101%	97%	95%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		-0,99%	3,09%	5,26%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		-425.743	1.175.258	2.063.158
6.2	Giao thbà
6.2.1	Độ rộng đường	Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m	Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m	Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m	Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
	Tỷ lệ	100%	100%	95%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		0,00%	5,26%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		0	1.998.800	0
6.2.2	Loại đường	Đường bê tbà nhựa	Đường bê tbà nhựa	Đường bê tbà nhựa	Đường bê tbà nhựa
	Tỷ lệ	100%	100%	100%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		0,00%	0,00%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		0	0	0
6.2.3	Số mặt đường tiếp giáp	Tiếp giáp một mặt đường	Tiếp giáp hai mặt đường	Tiếp giáp một mặt đường	Tiếp giáp một mặt đường
	Tỷ lệ	100%	110%	100%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		-9,09%	0,00%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		-3.909.091	0	0
6.3	Diện tích	100  m2	120  m2	110  m2	100  m2
	Tỷ lệ	100%	98%	99%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		2,04%	1,01%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		877.551	383.838	0
6.4	Mặt tài chính	5 m	6 m	5 m	5 m
	Tỷ lệ	100%	105%	100%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		-4,76%	0,00%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		-2.047.619	0	0
6.5	Chiều sâu	20 m	20 m	22 m	20 m
	Tỷ lệ	100%	100%	98%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		0,00%	2,04%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		0	775.510	0
6.6	Hình thể	Vubà vắn	Khbà vubà vắn	Vubà vắn	Vubà vắn
	Tỷ lệ	100%	95%	100%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		5,26%	0,00%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		2.263.158	0	0
6.7	Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt	Mật độ xây dựng 90%	Mật độ xây dựng 90%	Mật độ xây dựng 90%	Mật độ xây dựng 90%
	Tỷ lệ	100%	100%	100%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		0,00%	0,00%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		0	0	0
6.8	Hiện trạng các mềm tố hạ tầng	Khu vực cấp thoát nước ổn; cấp di chuyểnện ổn định	Khu vực cấp thoát nước ổn; cấp di chuyểnện ổn định	Khu vực cấp thoát nước trung bình; cấp di chuyểnện ổn định	Khu vực cấp thoát nước ổn; cấp di chuyểnện ổn định
	Tỷ lệ	100%	100%	98%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		0,00%	2,04%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		0	775.510	0
6.9	Hiện trạng môi trường học giáo dục, an ninh	Tốt	Tốt	Tốt	Tốt
	Tỷ lệ	100%	100%	100%	100%
	Tỷ lệ di chuyểnều chỉnh		0,00%	0,00%	0,00%
	Mức di chuyểnều chỉnh (hợp tác/ m2)		0	0	0
7	Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá tbò từng thửa đất so sánh (hợp tác/ m2)		39.758.256	43.108.916	41.263.158
	Giá đất của thửa đất cần định giá (hợp tác/ m2)	41.376.777
	Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính tbò thửa đất so sánh		4,07%	-4,02%	0,28%

Kết luận: Giáđất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 hợp tác/m².

(Các số liệunêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và khbà được sử dụng để áp dụngtrong thực tế).

VÍDỤ SỐ 02: VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

1. Trường hợp 1:

THỬA ĐẤT ĐỊNHGIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM

Thửa đất cần định giálà thửa đất trồng cỏ hàng năm tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng hợp tác bằnghồ Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m², một nămthu hoạch 03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá kinh dochị bình quân nămthu thập được tại cơ quan thống kê.

Thời di chuyểnểm định giá đất: tháng 6 năm2024

Kết quả thu thập thbà tin về thu nhậptừ cbà cbà việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm (đượctính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời di chuyểnểmđịnh giá như sau:

Nội dung	Đơn vị tính	2021	2022	2023
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm	Kg	7.200	7.000	6.800
Giá kinh dochị bình quân năm	hợp tác/kg	4.300	4.700	4.600
Tổng thu nhập	hợp tác	30.960.000	32.900.000	31.280.000
Chi phí sản xuất	hợp tác	21.000.000	20.000.000	18.500.000
Lãi suất tài chính gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tài chính gửi bằng tài chính Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn di chuyểnều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhất có số liệu trước thời di chuyểnểm định giá.	%/năm	12	9	8,5

Việc xác định giá đất tbò phương phápthu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm:

30.960.000 + 32.900.000 + 31.280.000	= 31.713.333 hợp tác
3

- Chi phí bình quân một năm:

21.000.000 + 20.000.000+ 18.500.000	= 19.833.333 hợp tác
3

- Thu nhập ròng bình quân một năm:

31.713.333 hợp tác- 19.833.333 hợp tác =11.880.000 hợp tác

- Lãi suất tài chính gửi tiết kiệm bìnhquân năm (r) là:

12% + 9% + 8,5%	= 9,83 %
3

- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đấtcần định giá là:

Giá trị của thửa đất cần định giá	=	11.880.000 hợp tác	x 100	= 120.854.527 hợp tác
		9,83

- Giá đất của thửa đất cần định giálà:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	120.854.527 hợp tác	= 30.214 hợp tác/m2
		4.000m2

Kết luận: Giáđất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 hợp tác/m².

(Các số liệunêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và khbà được sử dụng để áp dụngtrong thực tế).

2. Trường hợp 2:

THỬA ĐẤT ĐỊNHGIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM

Thửa đất cần định giá là đất trồng cỏlâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thời di chuyểnểm địnhgiá đất tháng 01/2024.

Thbà tin về thửa đất cần định giá nhưsau:

Thửa đất cần định giá trồng cỏ cà phêcó diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cỏ/ha. Đến thời di chuyểnểm xácđịnh giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới mẻ mẻ và tiện ích), bắt đầuđưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, mỗi năm thu hoạchđược 2 vụ.

Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch4 vụ trong 02 năm là 7 tấn/ha. Giá kinh dochị trên thị trường học giáo dục là: 40.000.000 hợp tác/tấn.

Chi phí từ cbà cbà việc sử dụng đất trồng cỏcà phê như sau:

STT	Khoản mục chi phí	Đơn vị	Kiến thiết cơ bản (trồng mới mẻ mẻ và tiện ích)	Chăm sóc, thu hoạch trong 04 vụ, tương ứng 02 năm (thời kỳ khai thác)
1	Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ biệt	hợp tác/ha	47.500.000	45.000.000
2	Nhân cbà Bình quân nhân cbà bậc 3	hợp tác/ha	90.000.000	120.000.000
3	Máy Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy klán, phương tiện vận chuyển...	hợp tác/ha	8.500.000	7.000.000
4	Chi phí biệt (quản lý, thuế sử dụng đất...)	hợp tác/ha	7.300.000	8.600.000
	Cộng	hợp tác/ha	153.300.000	180.600.000

Lãi suất tài chính gửi tiết kiệm bình quân(r) của loại tài chính gửi bằng tài chính Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các tổ chức tài chínhthương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn di chuyểnều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyềnbiểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhấtcó số liệu trước thời di chuyểnểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2021 là: 12%; năm2022 là 9%; năm 2023 là 8,5%).

Việc xác định giá đất tbò phương phápthu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm từ kinh dochị hạtcà phê nhân xô là:

40.000.000 hợp tác/tấn x 7 tấn/ha : 2 x10 ha = 1.400.000.000 hợp tác/năm

- Chi phí bình quân một năm:

180.600.000 hợp tác/ha : 2 x 10 ha =903.000.000 hợp tác/năm

- Thu nhập ròng một năm từ kinh dochị hạt càphê nhân xô:

1.400.000.000 hợp tác/năm - 903.000.000 hợp tác/năm= 497.000.000 hợp tác/năm

- Giá trị thửa đất và vườn cỏ cần địnhgiá:

Giá trị của thửa đất và vườn cỏ	=	497.000.000	x 100	= 5.055.951.170 hợp tác
		9,83

- Giá trị thửa đất cần định giá:

5.055.951.170 hợp tác - (153.300.000 hợp tác/hax 10ha) = 3.522.951.170 hợp tác

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	3.522.951.170 hợp tác	= 35.230 hợp tác/m2
		100.000 m2

Kết luận: Giáđất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 35.000 hợp tác/ m².

(Các số liệunêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và khbà được sử dụng để áp dụng trongthực tế).

3. Trường hợp 3:

THỬA ĐẤT ĐỊNHGIÁ LÀ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP

(1) Thửa đất cần địnhgiá là thửa đất sản xuất, kinh dochị phi nbà nghiệp tại đường A, quận B, thànhphố C, được Nhà nước cho thuê đất trả tài chính thuê đất một lần cho cả thời gianthuê. Trên thửa đất có cbà trình xây dựng, bao gồm 01 tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng chothuê và các hạng mục phụ trợ với các thbà tin như sau:

- Diện tích thửa đất cần định giá:6.000 m², thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.

- Tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng: diện tích xây dựng3.000 m², thấp 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 30.000  m²;diện tích sử dụng cho thuê làm vẩm thực phòng 22.000 m².

- Tổng giá trị cbà trình trên đất(tòa ngôi ngôi nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời di chuyểnểm định giá đất là: 315.000triệu hợp tác.

- Giá trị thu hồi của cbà trình saukhi hết thời hạn sử dụng đất là khbà đáng kể.

- Thu thập thbà tin về thu nhập củagiá thuê vẩm thực phòng trong 01 năm liền kề trước thời di chuyểnểm định giá của 03 thửa đấtcó khoảng cách bên cạnh nhất đến thửa đất cần định giá. Sau khi di chuyểnều chỉnh các mềm tốbiệt biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường học giáo dục tại thời di chuyểnểm xác địnhgiá là: 0,23 triệu hợp tác/m²/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tẩm thựcg); tỷlệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thchị toán hàng năm, lầnthchị toán đầu tiên sau thời di chuyểnểm định giá đất là một năm.

- Giả sử chi phí vận hành, duy tu, bảodưỡng cbà trình xây dựng gắn liền với đất bằng 15% dochị thu.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30triệu hợp tác.

- Lãi suất tài chính gửi tiết kiệm bìnhquân (r) của loại tài chính gửi bằng tài chính Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các tổ chức tài chínhthương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn di chuyểnều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyềnbiểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhấtcó số liệu trước thời di chuyểnểm định giá là 9,83%/năm.

(2) Việc xác định giá đấttbò phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập một năm từ cho thuê vẩm thựcphòng là:

0,23 triệu hợp tác/ m²/tháng x22.000  m²x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu hợp tác.

- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡngcbà trình xây dựng gắn liền với đất một năm là:

48.576 triệu hợp tác x 15% = 7.286 triệuhợp tác.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là:30 triệu hợp tác.

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuêvẩm thực phòng là:

48.576 triệu hợp tác - 7.286 triệu hợp tác -30 triệu hợp tác = 41.260 triệu hợp tác.

- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lạilà 40 năm, nên lãi suất được di chuyểnều chỉnh như sau:

R =	r x (1 + r)n	=	9,83% x (1+9,83%)40	= 10,07%
	(1 + r)n - 1		(1 + 9,83%)40 -1

- Giá trị của bất động sản là:

Giá trị của bất động sản	=	41.260 triệu hợp tác	= 409.731 triệu hợp tác
		10,07%

- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đấtcần định giá là:

409.731 triệu hợp tác - 315.000 triệu hợp tác= 94.731 triệu hợp tác.

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	94.731 triệu hợp tác	= 15,788 triệu hợp tác/ m2
		6.000  m2

Kết luận: Giáđất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu hợp tác/ m².

(Các số liệunêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và khbà được sử dụng để áp dụngtrong thực tế)

VÍDỤ SỐ 03: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

1. Năm 2024, Ủy bannhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000  m²cho Cbàty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư và tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng chothuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành cbà cbà việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả thấp nhất tbò quy hoạch sử dụng đất,quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan ngôi ngôi nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

- 7.000 m²đất để xây dựngngôi ngôi nhà cbà cộng cư, diện tích xây dựng 4.000 m², thấp 20 tầng; hình thức sửdụng đất: giao đất ở có thu tài chính sử dụng đất.

- 9.000 m²đất để xây dựngtòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000  m²,thấp 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tài chính thuê đất 01 lần cho cả thờigian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.

- 4.000 m²đất đường giaothbà nội bộ sử dụng cbà cộng; hình thức sử dụng đất: giao đất khbà thu tài chính sử dụngđất.

- Dự án này sẽ hoàn thành xây dựngtrong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứhai.

2. Các khoản chi phí đểthực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tẩm thựcg):

- Chi phí xây dựng cbà trình hạ tầngbao gồm chi phí thiết được: 0,9 triệu hợp tác/m²;

- Chi phí xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư 20 tầngbao gồm chi phí thiết được: 12 triệu hợp tác/m²;

- Chi phí xây dựng tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng15 tầng bao gồm chiphí thiết được: 12,5 triệu hợp tác/m²;

- Chi phí xây dựng các cbà trình, hạngmục cbà trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà: 450 triệu hợp tác; trong đóchi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư là 197 triệu hợp tác,phân bổ trong chi phí xây dựng tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng là 253 triệu hợp tác.

- Chi phí phá dỡ các cbà trình xây dựngkhbà thuộc phạm vi của cbà tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác địnhtrong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: 200 triệu hợp tác; trong đó chi phínày được phân bổ trong chi phí xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư là 87,5 triệu hợp tác, phân bổtrong chi phí xây dựng tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng là 112,5 triệu hợp tác.

- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng củachi phí xây dựng cbà trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết được và chi phí xây dựngngôi ngôi nhà cbà cộng cư bao gồm chi phí thiết được của dự án.

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:15.000 triệu hợp tác (trong đó chi phí tư vấn ngôi ngôi nhà cbà cộng cư là 8.000 triệu hợp tác).

- Chi phí biệt tbò quy định của pháp luậtvề xây dựng mà góp phần trực tiếp thành dochị thu phát triển của dự án đối vớingôi ngôi nhà cbà cộng cư là 5.000 triệu hợp tác, đối với tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng là 4.000 triệu hợp tác.

- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, kinh dochịgôi ngôi nhàng bằng 1% tổng dochị thu.

- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhà đầutư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị được tính bằng 15% nhânvới tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh dochị và giá trị quyền sử dụngđất của thửa đất, khu đất cần định giá.

- Biết tỷ lệ chiết khấu tính tbò lãisuất cho vay trung hạn (từ01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tài chính Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinhdochị bất động sản của các tổ chức tài chính thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốndi chuyểnều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A củanăm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhất có số liệu trước thời di chuyểnểm định giá là12%/năm.

- Chi phí phá dỡ các cbà trình xây dựngkhbà thuộc phạm vi của cbà tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác địnhtrong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí xây dựng các cbà trình,hạng mục cbà trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà; chi phí biệt tbòquy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành dochị thuphát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa ngôi ngôi nhà, năm đầu thực hiện 50%khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện tbò chi phí xây dựng của từng năm.

- Chi phí dự phòng cho mềm tố trượtgiá trong thời gian thực hiện xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư là 56.742,24 triệu hợp tác(trong đó năm thứ 1 là 18.660,3 triệu hợp tác, năm thứ 2 là 38.081,94 triệu hợp tác).Chi phí dự phòng cho mềm tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng tòangôi ngôi nhà vẩm thực phòng là 40.238,47 triệu hợp tác (trong đó năm thứ 1 là 13.232,86 triệu hợp tác,năm thứ 2 là 27.005,61 triệu hợp tác).

3. Giá kinh dochị cẩm thực hộ vàcho thuê vẩm thực phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tẩm thựcg):

- Giá kinh dochị cẩm thực hộ cbà cộng cư bình quân tạithời di chuyểnểm định giá 25 triệu hợp tác/ m², tổng diện tích sàn thương phẩmcẩm thực hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư. Năm đầu tiên xây dựng,chưa thực hiện kinh dochị hàng nên chưa phát sinh dochị thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầuthực hiện kinh dochị hàng và kinh dochị được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếptbò kinh dochị được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.

- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu vẩm thựcphòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng; giá cho thuê bìnhquân các vẩm thực phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,35 triệu hợp tác/ m²/tháng;tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa ngôi ngôi nhàvẩm thực phòng (chi phí di chuyểnện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân cbà quản lý...) hằng năm bằng 15% dochịthu hằng năm. Cbà trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.

Trong thời gian thực hiện dự án, giákinh dochị cẩm thực hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê vẩm thực phòng biến động là 5% sau 3năm.

4. Việc áp dụng phương pháp thặng dư đểđịnh giá khu đất thực hiện như sau:

4.1. Xác định giáđất của khuđất xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư

4.1.1. Ước tính dochị thu phát triểnngôi ngôi nhà cbà cộng cư

- Dochị thu năm đầu bằng 0 dochưa thực hiện kinh dochị hàng, chưa phát sinh dochị thu.

- Dochị thu năm thứ hai (sau 01 năm đầutư xây dựng):

(4.000  m²/tầng x 20 tầng x80%) x [25 triệu hợp tác/ m²x (1+2%)] x 50% = 816.000 triệuhợp tác

- Dochị thu năm thứ ba:

(4.000  m²/tầng x 20 tầng x80%) x [25 triệu hợp tác/ m²x (1+2%)^2] x 50% = 832.320triệu hợp tác

- Dochị thu phát triển ngôi ngôi nhà tòa cbà cộngcư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất:

0 triệu hợp tác	+	816.000 triệu hợp tác	+	832.320 triệu hợp tác	= 1.242.939,14 triệu hợp tác
(1+12%)1		(1+12%)2		(1+12%)3

4.1.2. Ước tính chi phíphát triển ngôi ngôi nhà cbà cộng cư

a) Chi phí đầu tư xây dựng

- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chiphí thiết được:

20.000 m²x 0,9 triệu hợp tác/m²x 7.000 m²/(7.000m²+ 9.000 m²) = 7.875 triệu hợp tác.

- Chi phí xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư bao gồmchi phí thiết được:

4.000 m²/tầng x 20 tầng x12 triệu hợp tác/ m²= 960.000 triệu hợp tác

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ngôi ngôi nhàcbà cộng cư: 8.000 triệu hợp tác

- Chi phí quản lý dự án:

(7.875 triệu hợp tác + 960.000 triệu hợp tác)x 2% = 19.357,50 triệu hợp tác

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

87,5 + 197 + 7.875+ 960.000 + 8.000 + 19.357,50 + 5.000 + 56.742,24 = 1.057.259,24 triệu hợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1là:

87,5 + 197 +(7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 5.000 + 18.660,3 = 521.561,05 triệuhợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2là:

(7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50)x 50% + 38.081,94 = 535.698,19 triệu hợp tác.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộngcư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất:

521.561,05 triệu hợp tác	+	535.698,19 triệu hợp tác	= 892.734,83 triệu hợp tác
(1+12%)1		(1+12%)2

b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, kinh dochịgôi ngôi nhàng

1% x 1.242.939,14 triệu hợp tác =12.429,39 triệu hợp tác

c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhàđầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị = 15% x (892.734,83triệu hợp tác + 12.429,39 triệu hợp tác + V_cc) = 135.774,63 triệu hợp tác +15% x V_cc

Trong đó: V_cclà giá trịquyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộng cư

d) Tổng chi phí phát triển của ngôi ngôi nhàcbà cộng cư

892.734,83 triệu hợp tác + 12.429,39 triệuhợp tác + 135.774,63 triệu hợp tác +15% x V_cc= 1.040.938,85 triệu hợp tác+15% x V_cc

4.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụngđất của khu đất ngôi ngôi nhà cbà cộng cư:

V_cc=1.242.939,14 triệu hợp tác - (1.040.938,85 triệu hợp tác +15% x V_cc)

V_cc= 175.652,42 triệu hợp tác

4.1.4. Xác định giá đất của khu đấtngôi ngôi nhà cbà cộng cư:

175.652,42 triệu hợp tác /7.000 m²= 25,09 triệu hợp tác/m².

4.2. Xác định giá đất của tòa ngôi ngôi nhà vẩm thựcphòng cho thuê

4.2.1. Ước tính tổng dochị thuphát triển tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng cho thuê:

- Thu nhập từ cho thuê vẩm thực phòng mộtnăm là:

0,35 triệu hợp tác/tháng x (4.000 m²/tầngx 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 151.200 triệu hợp tác.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng15% dochị thu hằng năm) là:

151.200 triệu hợp tác x 15% = 22.680 triệuhợp tác

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuêvẩm thực phòng là:

151.200 triệu hợp tác - 22.680 triệu hợp tác= 128.520 triệu hợp tác

- Dochị thu từ tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòng quy vềthời di chuyểnểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng khbà phát sinh dochị thu, giá cho thuêvẩm thực phòng biến động là 5% sau 3 năm): 995.151 triệu hợp tác.

4.2.2. Ước tính chi phí phát triển tòangôi ngôi nhà vẩm thực phòng cho thuê.

a) Chi phí đầu tư xây dựng

- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chiphí thiết được:

20.000 m²x 0,9 triệu hợp tác/m²x 9.000 m²/(7.000 m²+ 9.000 m²) = 10.125 triệuhợp tác.

- Chi phí xây dựng tòa ngôi ngôi nhà vẩm thực phòngbao gồm cả chi phí thiết được:

4.000 m²/tầng x 15 tầng x12,5 triệu hợp tác/m²= 750.000 triệu hợp tác

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòavẩm thực phòng:

15.000 triệu hợp tác - 8.000 triệu hợp tác =7.000 triệu hợp tác

- Chi phí quản lý dự án:

(10.125 triệu hợp tác + 750.000 triệu hợp tác)x 2% = 15.202,50 triệu hợp tác.

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

112,5 + 253 +10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50 + 4.000 + 40.238,47 = 826.931,47 triệu hợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1:

112,5 + 253 +(10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 4.000 + 13.232,86 = 408.762,11triệu hợp tác

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2:

(10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50)x 50% + 27.005,61 = 418.169,36 triệu hợp tác

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiếtkhấu về giá trị hiện tại:

408.762,11 triệu hợp tác	+	418.169,36 triệu hợp tác	= 698.328,22 triệu hợp tác
(1+12%)1		(1+12%)2

b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, kinh dochịgôi ngôi nhàng

1% x 995.151 triệu hợp tác = 9.951,51 triệuhợp tác.

c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhàđầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị = 15% x (698.328,22triệu hợp tác + 9.951,51 triệu hợp tác + V_vp) = 106.241,96 triệu hợp tác +15% x V_vp

Trong đó: V_vplà giá trịquyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây tòa vẩm thực phòng cho thuê

d) Tổng chi phí phát triển tòa vẩm thựcphòng cho thuê

698.328,22 triệu hợp tác + 9.951,51 triệuhợp tác + 106.241,96 triệu hợp tác + 15% x V_vp  = 814.521,69triệu hợp tác + 15% x V_vp

4.2.3. Xác định giá trị của khu đấttòa vẩm thực phòng cho thuê

V_vp= 995.151 triệu hợp tác -(814.521,69 triệu hợp tác + 15% x V_vp)

V_vp= 157.069,31 triệu hợp tác

4.2.4. Xác định giá đất của khu đấttòa vẩm thực phòng cho thuê

157.069,31 triệu hợp tác/ 9.000 m²= 17,45 triệu hợp tác/m².

III. Tổng giá trị quyền sử dụng đất củakhu đất có diện tích 20.000 m²cần định giá

175.652,42 triệu hợp tác + 157.069,31 triệuhợp tác = 332.721,73 triệu hợp tác

- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đấtxây ngôi ngôi nhà cbà cộng cư là 175.652,42 triệu hợp tác; giá đất của khu đất xây ngôi ngôi nhà cbà cộng cưlà 25,09 triệu hợp tác/m².

- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đấtxây tòa vẩm thực phòng cho thuê là 157.069,31 triệu hợp tác; Giá đất của khu đất xâytòa vẩm thực phòng cho thuê là 17,45 triệu hợp tác/ m².

(Các số liệunêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và khbà sử dụng để áp dụng trong thựctế)

VÍDỤ SỐ 04: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤTTHEO TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỂM C KHOẢN 2 ĐIỀU257

1. Ủy ban nhân dânThành phố A phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng kinh dochị ngôi ngôi nhà ởđể kinh dochị dưới hình thức phân lô, kinh dochị nền như sau:

- 32.000 m²đất xây dựngngôi ngôi nhà liền kề;

- 18.000 m²đất đường giaothbà, nội bộ sử dụng cbà cộng;

2. Cbà ty B được Ủyban nhân dân Thành phố A giao 50.000 m²để thực hiện dự án đầu tưxây dựng kinh dochị ngôi ngôi nhà ở để kinh dochị dưới hình thức phân lô, kinh dochị nền tbò tiến độ bồithường, hỗ trợ, tái định cư tại 03 Quyết định giao đất năm 2017, 2018 và 2019.Cụ thể:

- Tại quyết định giao đất năm 2017giao 20.000 m²đất; trong đó:

+ 14.000 m²đất xây dựngngôi ngôi nhà liền kề hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tài chính sử dụng đất;

+ 6.000 m²đất đường giao thbà nội bộ sử dụng cbà cộng; hình thức sử dụng đất: giao đấtkhbà thu tài chính sử dụng đất.

Giai đoạn này sẽ hoàn thành xây dựngtrong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứhai.

- Tại quyết định giao đất năm 2018giao 20.000 m²đất; trong đó:

+ 16.000 đất xây dựng ngôi ngôi nhà liền kề; hìnhthức sử dụng đất: giao đất ở có thu tài chính sử dụng đất.

+ 4.000 m²đất đường giaothbà nội bộ sử dụng cbà cộng; hình thức sử dụng đất: giao đất khbà thu tài chính sử dụngđất.

- Tại quyết định giao đất năm 2019giao 10.000 m²đất; trong đó:

+ 2.000 m²đất xây dựng ngôi ngôi nhàliền kề;

+ 8.000 m²đất đường giaothbà nội bộ sử dụng cbà cộng; hình thức sử dụng đất: giao đất khbà thu tài chính sử dụngđất.

Trong 03 quyết định giao đất thì quyếtđịnh giao đất năm 2017 đủ di chuyểnều kiện để tính được dochị thu phát triển, chi phíphát triển của thửa đất, khu đất; quyết định giao đất năm 2018, quyết định giaođất năm 2019 khbà ước tính được đầy đủ dochị thu phát triển của thửa đất, khuđất đối với từng quyết định. Do đó, năm 2017 xác định dochị thu phát triển ướctính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện tbò diện tích của quyết địnhnăm 2017; năm 2018, 2019 xác định dochị thu phát triển ước tính, chi phí pháttriển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án.

Mỗi quyết định giao đất được hoànthành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhấtvà cuối năm thứ hai kể từ năm giao đất của từng quyết định.

3. Các khoản chi phí đểtính toán chi phí phát triển của dự án (khbà bao gồm thuế giá trị gia tẩm thựcg):

Năm	2017	2018	2019
Quy mô diện tích để tính toán	20.000 m2	50.000 m2	50.000 m2
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết được	0,75 triệu hợp tác/m2	0,8 triệu hợp tác/m2	0,9 triệu hợp tác/m2
Chi phí xây dựng các cbà trình, hạng mục cbà trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà	135 triệu hợp tác	Tiếp tục sử dụng cbà trình tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà	Tiếp tục sử dụng cbà trình tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà
Chi phí phá dỡ các cbà trình xây dựng khbà thuộc phạm vi của cbà tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư	200 triệu hợp tác	Khbà phát sinh	Khbà phát sinh
Chi phí quản lý dự án	2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết được của dự án	2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết được của dự án	2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết được của dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí bảo hiểm cbà trình, chi phí quan trắc biến dạng cbà trình	5.000 triệu hợp tác	8.000 triệu hợp tác	8.000 triệu hợp tác
Chi phí biệt tbò quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành dochị thu phát triển của dự án	105 triệu hợp tác	200 triệu hợp tác	200 triệu hợp tác
Chi phí dự phòng cho mềm tố trượt giá	888,6 triệu hợp tác (năm 1: 292,22 triệu hợp tác; năm 2: 596,38 triệu hợp tác)	2.369,6 triệu hợp tác (năm 1: 779,28 triệu hợp tác; năm 2: 1.590,35 triệu hợp tác)	2.665,8 triệu hợp tác (năm 1: 876,69 triệu hợp tác; năm 2: 1.789,15 triệu hợp tác)
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, kinh dochị hàng	1% tổng dochị thu	1% tổng dochị thu	1% tổng dochị thu
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị	15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh dochị và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá	15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh dochị và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá	15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh dochị và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
Tỷ lệ chiết khấu tính tbò lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tài chính Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh dochị bất động sản của các tổ chức tài chính thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn di chuyểnều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý bên cạnh nhất có số liệu trước thời di chuyểnểm định giá	11%	11,5%	11,5%

Chi phí phá dỡ các cbà trình xây dựngkhbà thuộc phạm vi của cbà tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác địnhtrong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng cbà trình tạm,phụ trợ phục vụ thi cbà hoàn thiện trong năm 2017; các năm 2018 và 2019 tiếp tụcsử dụng cbà trình tạm, phụ trợ phục vụ thi cbà và khbà phát sinh chi phí phádỡ. Chi phí biệt tbò quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếphình thành dochị thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu của năm giaođất. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng năm đầu giao đấtcủa từng quyết định thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiệntbò chi phí xây dựng của từng năm xây dựng đối với từng đợt giao đất.

4. Giá chuyển nhượng đấtxây dựng ngôi ngôi nhà liền kề khảo sát năm 2017, năm 2018, năm 2019 (chưa gồm thuế giátrị gia tẩm thựcg) bình quân lần lượt là 18 triệu hợp tác/ m², 19 triệu hợp tác/m²,21 triệu hợp tác/m².

Thời gian kinh dochị hàng để ước tính dochịthu phát triển nhằm xác định giá đất cho quyết định giao đất năm 2017: năm đầutiên xây dựng chưa thực hiện kinh dochị hàng nên chưa phát sinh dochị thu, năm thứ 2xây dựng bắt đầu thực hiện kinh dochị hàng và kinh dochị được 50% trong tổng diện tích sànthương phẩm, năm tiếp tbò kinh dochị được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.

Thời gian kinh dochị hàng để ước tính dochịthu phát triển nhằm xác định giá đất cho từng quyết định giao đất năm 2018,2019: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện kinh dochị hàng nên chưa phát sinh dochịthu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện kinh dochị hàng và kinh dochị được tỷ lệ 1/3 trongtổng diện tích sàn thương phẩm, hai năm tiếp tbò mỗi năm kinh dochị được tỷ lệ 1/3trong tổng diện tích sàn thương phẩm.

Giả sử cơ quan thống kê, cơ quan quảnlý thị trường học giáo dục bất động sản khbà có số liệu về mức biến động của giá chuyển nhượngđất xây dựng ngôi ngôi nhà liền kề. Chỉ số giá tiêu dùng đội ngôi ngôi nhà ở và vật liệu xây dựngbình quân 03 năm liền kề bên cạnh nhất của tỉnh đối với thời di chuyểnểm định giá năm 2017là 3,5%/năm; thời di chuyểnểm định giá năm 2018 là 3,6%/năm; thời di chuyểnểm định giá năm 2019là 3,8%/năm.

5. Việc áp dụng phươngpháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:

5.1. Đối với thời di chuyểnểm có quyết địnhgiao đất năm 2017

5.1.1. Ước tính tổng dochị thu pháttriển

- Dochị thu năm đầu bằng 0 do chưa thựchiện kinh dochị hàng, chưa phát sinh dochị thu.

- Dochị thu năm thứ hai (sau 01 năm đầutư xây dựng):

14.000 m²x 18 triệu hợp tác/m²x (1+3,5%) x 50% = 130.410,00 triệu hợp tác

- Dochị thu năm thứ ba:

14.000 m²x 18 triệu hợp tác/m²x (1+3,5%)^2 x 50% =134.974,35 triệu hợp tác

- Dochị thu phát triển chiết khấu vềgiá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất:

0 triệu hợp tác	+	130.410 triệu hợp tác	+	134.974,35 triệu hợp tác	= 204.535,76 triệu hợp tác
(1+11%)1		(1+11%)2		(1+11%)3

5.1.2. Ước tính tổng chi phí phát triển

a) Chi phí đầu tư xây dựng

- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chiphí thiết được:

20.000 m²x 0,75 triệu hợp tác/m²= 15.000 triệu hợp tác.

- Chi phí quản lý dự án:

15.000 triệu hợp tác x 2% = 300 triệu hợp tác

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

105 + 200 + 135 +15.000 + 5.000 + 300 + 888,61 = 21.628,61 triệu hợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1là:

105 + 200 + 135 + (15.000 + 5.000 +300) x 50% + 292,22 = 10.882,22 triệu hợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2là:

(15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 596,38= 10.746,38 triệu hợp tác.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng ngôi ngôi nhà cbà cộngcư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất:

10.882,22 triệu hợp tác	+	10.746,38 triệu hợp tác	= 18.525.82 triệu hợp tác
(1+11%)1		(1+11%)2

b) Chi phí quảng cáo, kinh dochị hàng

1% x 204.535,76 triệu hợp tác = 2.045,36triệu hợp tác

c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhàđầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị = 15% x (18.525,82triệu hợp tác + 2.045,36 triệu hợp tác + V₁) = 3.085,68+15% xV₁

Trong đó: V₁là giá trị củakhu đất tbò diện tích giao đất có thu tài chính sử dụng đất tại quyết định giao đấtnăm 2017.

d) Tổng chi phí phát triển

18.525,82 triệu hợp tác + 2.045,36 triệuhợp tác+3.085,68 triệu hợp tác+15%x V₁= 23.656,86 triệu hợp tác +15% x V₁

5.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụngđất của khu đất tbò diện tích giao đất có thu tài chính sử dụng đất tại quyết địnhgiao đất năm 2017:

V₁= 204.535,76triệu hợp tác - (23.656,86 triệu hợp tác +15% x V₁)

V₁= 157.286,01triệu hợp tác

5.1.4. Xác định giá đất của khu đất:

157.286,01 triệu hợp tác /14.000 m²= 11,23 triệu hợp tác/m².

5.2. Đối với thời di chuyểnểm có quyết định giaođất năm 2018

5.2.1.Ước tính tổng dochị thuphát triển

- Dochị thu năm đầu bằng 0 do chưa thựchiện kinh dochị hàng, chưa phát sinh dochị thu.

- Dochị thu năm thứ hai (sau 01 năm đầutư xây dựng):

32.000 m²x 19 triệu hợp tác/m²x (1+3,6%):3 = 209.962,67triệu hợp tác

- Dochị thu năm thứ ba:

32.000 m²x 19 triệu hợp tác/m²x (1+3,6%)^2 : 3 =217.521,32 triệu hợp tác

- Dochị thu năm thứ tư:

32.000 m²x 19 triệu hợp tác/m²x (1+3,6%)^3 : 3 =225.352,09 triệu hợp tác

- Dochị thu phát triển chiết khấu vềgiá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất:

0 triệu hợp tác	+	209.962,67 triệu hợp tác	+	217.521,32 triệu hợp tác	+	225.352,09 triệu hợp tác
(1+11,5%)1		(1+11,5%)2		(1+11,5%)3		(1+11,5%)4

= 471.606,65 triệu hợp tác

5.2.2. Ước tính tổng chi phíphát triển

a) Chi phí đầu tư xây dựng

Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chiphí thiết được:

50.000 m²x 0,8 triệu hợp tác/m²= 40.000 triệu hợp tác.

- Chi phí quản lý dự án:

40.000 triệu hợp tác x 2% = 800 triệu hợp tác

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

200 + 40.000 + 8.000 + 2.369,63 + 800= 51.369,63 triệu hợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1là:

200 + (40.000 + 8.000 + 800) x 50% +779,28 = 25.379,28 triệu hợp tác.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2là:

(40.000 + 8.000 + 800) x 50% +1.590,35 = 25.990,35 triệu hợp tác.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấuvề giá trị hiện tại tại thời di chuyểnểm định giá đất:

25.379,28 triệu hợp tác	+	25.990,35 triệu hợp tác	= 43.667,28 triệu hợp tác
(1+11,5%)1		(1+11,5%)2

b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, kinh dochịgôi ngôi nhàng

1% x 471.606,65 triệu hợp tác = 4.716,07triệu hợp tác

c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của ngôi ngôi nhàđầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh dochị = 15% x (43.667,28triệu hợp tác + 4.716,07 triệu hợp tác + V₂) = 7.257,50 triệu hợp tác + 15% xV₂

Trong đó: V₂là giá trị củakhu đất tại thời di chuyểnểm năm 2018 tbò diện tích giao đất có thu tài chính sử dụng đấtcủa cả dự án.

d) Tổng chi phí phát triển

43.667,28 triệu hợp tác + 4.716,07 triệuhợp tác + 7.257,50 triệu hợp tác +15% x V₂= 55.640,85 triệu hợp tác +15% x V₂

5.2.3. Xác định giá trị quyền sử dụngđất của khu đất tại thời di chuyểnểm năm 2018 tbò diện tích giao đất có thu tài chính sử dụngđất của cả dự án.

V₂= 471.606,65 triệu hợp tác- (55.640,85 triệu hợp tác +15% x V₂)

V₂= 361.709,40 triệu hợp tác

5.2.4. Xác định giá đất của khu đất

361.709,40 triệu hợp tác /32.000 m²= 11,30 triệu hợp tác/m².

5.2. Đối với thời di chuyểnểm có quyết địnhgiao đất năm 2019

Thực hiện xác định tương tự như thời di chuyểnểmcó quyết định giao đất năm 2018, xác định được giá đất của khu đất tại thời di chuyểnểmnăm 2019 là 12,55 triệu hợp tác/m².

(Các số liệunêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và khbà sử dụng để áp dụng trong thựctế)

• Lưu trữ
• Ghi chú
• Ý kiến
• Facebook
• Email
• In

• Bài liên quan:
• Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể
• Thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để cbà phụ thân và áp dụng từ ngày 01/01/2026 (Đề xuất)
• Nội dung xây dựng, di chuyểnều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất tbò Nghị định 71/2024/NĐ-CP
• Thủ tục xây dựng bảng giá đất từ ngày 01/01/2026
• Các mềm tố ảnh hưởng đến giá đất trong cbà cbà việc xác định giá đất cụ thể tại Bắc Kạn mới mẻ mẻ nhất
• >>Xbé thêm

• Bản án liên quan

• PHÁP LUẬT DOANH NGHIỆP

• Hỏi đáp pháp luật

Hãy để chúng tôi hỗ trợ bạn bè bè!

Góp Ý Cho THƯ VIỆN PHÁP LUẬT

Họ & Tên:

Email:

Điện thoại:

Nội dung:

Bạn hãy nhập mật khẩu đang sử dụng và nhập mật khẩu mới mẻ mẻ 2 lần để chắc rằng bạn bè bè nhập đúng.

Tên truy cập hoặc Email:

Mật khẩu xưa xưa cũ:

Mật khẩu mới mẻ mẻ:

Nhập lại:

Bạn hãy nhập e-mail đã sử dụng để đẩm thựcg ký thành viên.

E-mail:

Email tgiá rẻ nhỏ bé bé trẻ nhỏ bé người nhận:

Tiêu đề Email:

Nội dung:

Góp Ý Cho Vẩm thực bản Pháp Luật

Họ & Tên:

Email:

Điện thoại:

Nội dung:

Thbà báo cho tôi khi Vẩm thực bản được sửa đổi, bổ sung, có hoặc hết hiệu lực.

Email nhận thbà báo:

Thbà báo cho tôi khi Vẩm thực bản có nội dung.

Email nhận thbà báo:

Ghi chú cho Vẩm thực bản .